Rua Augusta ganha cara nova com projetos imobiliários de alto padrão
A Augusta, tradicionalmente associada à vida noturna e cultural, entra agora em uma nova fase: a chegada de empreendimentos residenciais de alto padrão. Crédito: Lucas Agrela/Estadão
Nesta sexta-feira, 10, o governo federal anunciou uma nova política de crédito habitacional com novas regras para o direcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e um aporte imediato de cerca de R$ 35 bilhões para financiamentos.
A medida também prevê a liberação inicial de 5% dos depósitos compulsórios da poupança aportados no Banco Central e o aumento no teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para R$ 2,25 milhões, com limite da taxa de juros de 12% ao ano.
O objetivo do projeto é o acesso da classe média ao financiamento de imóveis, beneficiando as famílias que recebem de R$ 12 mil a R$ 20 mil. É consenso de mercado que as vendas para a classe média estão andando de lado enquanto os empreendimentos para os consumidores de baixa e alta rendas estão sustentando as vendas de imóveis no País.
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O anúncio foi realizado em cerimônia com a presença do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, do vice-presidente Geraldo Alckmin, do presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo e dos ministros Jader Filho (Cidades) e Fernando Haddad (Fazenda).
A nova estrutura do funding imobiliário, como é chamada a composição de recursos para financiar imóveis ao consumidor, busca reduzir os impactos negativos da captação líquida negativa da poupança, em queda livre há alguns anos. O setor imobiliário tem recorrido a crédito de mercado na Bolsa de Valores, utilizando crédito mais caro, via papéis como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
O programa, visto como uma das principais apostas para a reeleição de Lula, foi bem recebido por entidades do setor.
Otimismo com o programa
Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) considera positiva a criação do novo modelo de crédito habitacional anunciado pelo governo federal. A instituição afirma que a medida representa um avanço para ampliar o acesso das famílias de classe média à casa própria e fortalecer o mercado imobiliário.
“A Abrainc participou ativamente das discussões técnicas e entende que a proposta fortalece a sustentabilidade do crédito imobiliário e abre espaço para um novo ciclo de crescimento com geração de emprego e renda”, diz.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), por sua vez, diz crer que as medidas mudem o cenário de habitação no Brasil e estimulem novos investimentos no setor em um momento de juros altos.
Segundo Renato Correia, presidente da CBIC, haverá mais flexibilidade para recursos do SBPE. “O setor da construção emprega mais de 3 milhões de pessoas, e isso é um feito muito relevante”, afirma.
Impulso para classe média
Fábio Tadeu Araujo, CEO da empresa de inteligência de dados Brain, afirma que a nova medida de liberação de recursos da poupança é positiva para a classe média, assim como a limitação dos juros do financiamento.
“Havia cada vez mais uma escassez de crédito para o segmento, que é o mais impactado pelo aumento de preços dos imóveis, pois não tem nenhum tipo de benefício”, afirma. “Enquanto temos o Minha Casa, Minha Vida para a baixa renda e as famílias de classe alta não precisam de benefícios, a classe média precisava de apoio com maior disponibilidade de crédito”.
O executivo entende, ainda, que a ampliação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões não vai impulsionar a compra de imóveis maiores. É apenas uma adequação à alta do preço.
Para Thiago Yaak, CEO da startup Liquid, ligada ao financiamento imobiliário, a modernização do SBPE e a integração mais eficiente com o mercado de capitais são movimentos necessários para garantir liquidez e previsibilidade ao sistema, uma vez que o financiamento via poupança não se sustenta mais sozinho.
“Se bem conduzida, essa transição pode inaugurar um novo ciclo de crédito e habitação no país — mais competitivo, mais acessível e com maior capacidade de atrair investimento privado. O impacto potencial vai além da moradia: tende a impulsionar a cadeia da construção civil e o emprego, com reflexos diretos na economia real”, diz Yaak.
O vice-presidente da BRZ Empreendimentos, Marcos Rogério Dutra, corrobora esta perspectiva ao afirmar que o novo modelo permite que uma faixa da população que estava sem acesso a crédito habitacional seja beneficiada pelos programas, saindo do aluguel.
“Hoje, as famílias nas faixas de renda 1, 2, 3 e 4, que vão até R$ 12 mil, são atendidas pelo Minha Casa Minha Vida. Acima disso, as pessoas estavam sem alternativas e precisavam recorrer às linhas mais caras de crédito”, observa.
Procurada, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) informa estar ainda analisando o tema e, por isso, não comentar no momento.
Liberação de crédito
Na prática, o projeto reduz de 20% para 15% o depósito compulsório para instituições financeiras que aderirem ao novo modelo durante o período de transição. Assim, cerca de R$ 20 bilhões da poupança serão liberados para crédito, com potencial de chegar a R$ 35 bilhões.
Além disso, para cada real emprestado em crédito imobiliário, os bancos poderão usar o mesmo valor de depósitos da poupança para investir em aplicações que sejam mais rentáveis por um período de cinco anos.
Hoje, 65% dos recursos da poupança são compulsoriamente destinados ao crédito imobiliário, 20% são recolhidos ao Banco Central e 15% podem ser aplicados livremente.
Com a nova medida, 5% do valor aportado no BC poderá ser usado em investimentos, seguindo esta lógica. Ou seja, o compulsório cairia de 20% para 15%. Já o limite de destinação de recursos da poupança para o funding imobiliário passa de 65% para 70% de imediato e subirá gradualmente até chegar a 100% em 2027.
Aumento no SFH
A iniciativa também aumenta o valor máximo dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Com essa mudança, a previsão do governo é de que a Caixa Econômica Federal financie mais 80 mil novas moradias até 2026.
Para sustentar este crescimento, 80% dos recursos liberados para crédito imobiliário deverão ser direcionados para o SFH com juros máximos de 12% ao ano. Os outros 20% devem ser direcionados para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas de mercado.
O período de testes das novas medidas de crédito vai até o fim de 2026. A plena vigência do modelo começa em 2027.
