Em um ano marcado pela retomada das vendas de imóveis e pelo início da trajetória de queda da taxa de juros, o valor de mercado das empresas do setor imobiliário cresceu 64,6% em 2023 na Bolsa, chegando ao total de R$ 45,7 bilhões, de acordo com levantamento feito pela consultoria Elos Ayta a pedido do Estadão. O salto do setor representa quase três vezes mais do que o registrado pelo índice Ibovespa, que subiu 22,3% no ano.
Um dos motivos que levaram a isso foi o aumento, promovido pelo governo federal, do teto do financiamento de projetos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que passou de R$ 264 mil para R$ 350 mil. Também ajudou a ampliação do prazo de pagamento do financiamento pela Caixa Econômica Federal, que foi de 360 para 420 meses. Com isso, as empresas que mais cresceram em valor de mercado em 2023, em porcentuais, foram Tenda, Plano&Plano e Moura Dubeux, voltadas a habitações populares. No caso da Tenda, o aumento foi de 327%.
Para Luis Novaes, analista da Terra Investimentos, o desempenho positivo das construtoras reflete o melhor momento vivido pelas empresas do setor nos últimos anos e perspectivas também favoráveis para os próximos anos.
“A expectativa com o ciclo de queda dos juros básicos fornece uma perspectiva melhor para as receitas ao longo dos próximos anos, com a maior disponibilidade de renda da população e exigências menores na concessão de crédito, além do menor impacto das despesas financeiras sobre os resultados das empresas”, diz. “As mudanças no MCMV também tiveram um expressivo impacto sobre as empresas expostas ao programa social, permitindo uma perspectiva mais positiva para essas empresas, de recuperação de margens e maior volume de vendas”, diz Novaes.
Em valores absolutos, a Cyrela foi a incorporadora que mais cresceu na Bolsa no ano passado. A empresa lidera o segmento no quesito valor de mercado, tendo começado o ano passado valendo R$ 4,9 bilhões e chegado ao fim de dezembro valendo mais de R$ 9 bilhões.
Na visão do diretor financeiro do Grupo Cyrela, Miguel Maia Mickelberg, a valorização da empresa no mercado se deu tanto pela melhora do ambiente macroeconômico no Brasil e no mundo quanto pelos resultados financeiros alcançados pela incorporadora em 2023.
“A empresa registrou um aumento significativo nas vendas e nos lançamentos, alcançando respectivamente 11% e 16% de crescimento em comparação com o mesmo período de 2022, conforme indicado pelos dados já públicos referentes ao terceiro trimestre de 2023″, diz Mickelberg.
Em 2023, conforme os dados de janeiro a setembro, a empresa registrou R$ 7 bilhões em lançamentos imobiliários, uma alta de 12% em relação aos nove primeiros meses de 2022. No período, o lucro líquido da companhia subiu de R$ 601 milhões para R$ 694 milhões.
Apesar de ser conhecida no segmento de luxo, a Cyrela tem outras marcas que atuam em faixas de preços mais acessíveis. A Living atua no setor médio-alto, com apartamentos de R$ 350 mil a R$ 1,2 milhão, enquanto a Vivaz atua dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, com oferta de imóveis de até R$ 350 mil.
A Vivaz é o principal motor de crescimento da empresa em termos de números de apartamentos vendidos. Foram 2.290 unidades lançadas pela marca dentro do programa Minha Casa, Minha Vida no terceiro trimestre de 2023, em comparação com 635 no mesmo período do ano anterior. O preço médio do metro quadrado desses projetos foi de R$ 6.299.
Estoque
Para o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, 2023 foi importante também para a venda de imóveis mais antigos, que estavam no estoque das companhias, dando lugar a lançamentos. “Além da melhora gradual dos resultados, as empresas tiveram lançamentos com margens menores ou prejuízos em 2020 e 2021 devido ao aumento de custos, que não foram repassados no preço ao consumidor”, diz. “A saída desses produtos e a entrada de novos lançamentos, com margens melhores, gera uma melhora gradual.”
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O analista estima que 2024 seja positivo para todo o setor imobiliário, com a continuidade de lançamentos de moradias populares com o incentivo do programa Minha Casa, Minha Vida e a melhora das finanças das incorporadoras. “Em 2024, com queda de juros, controle da inflação e crescimento econômico, a perspectiva para o setor imobiliário é positiva”, diz. “No final do semestre, pudemos ver uma queda no custo de financiamento, o que pode ser um gatilho importante para as incorporadoras. O crescimento do lucro dessas empresas deve ser considerável neste ano, não só pela retomada das margens de lucro, mas por ganhos vindos da melhora da estrutura de capital.”
