As análises que cravavam que os prédios da Faria Lima virariam todos residenciais já ficaram no passado. A procura por espaços corporativos voltou a crescer, apesar de ainda estar abaixo do período anterior à pandemia, mas a realidade é que, mesmo assim, muita coisa mudou. Os desafios para o mercado imobiliário ainda são grandes e o problema maior que está no radar de todos é como encontrar o caminho do meio, para que o chamado trabalho híbrido, com todas as suas variáveis, se estabeleça.
“Fazer esse trabalho híbrido como muitos falam não é algo simples. Ele não cabe para todas as empresas e nem para todo o tipo de trabalho, mesmo dentro de uma mesma empresa. Nas diferentes áreas de atuação, para algumas, esse modelo funciona e para outras não. Essa é a realidade que estamos vivendo hoje”, afirma Adriano Sartori, vice-presidente da consultoria CBRE e um dos debatedores do Summit Imobiliário do Estadão.
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Segundo números apresentados pelo executivo, a partir de uma pesquisa mensal feita em 540 edifícios pela equipe que ele coordena, 59% dessas edificações estão hoje com 70% de ocupação aproximadamente. “De fato, as pessoas estão voltando, mas isso não quer dizer que elas estão voltando todos os dias da semana. Muitas empresas passaram o último ano com dois dias da semana no escritório e três em casa. Depois passaram para três e, hoje, diria até que a maioria, estão quatro no escritório e três em casa”, afirma Sartori.
Para o consultor, entretanto, o grande legado da pandemia é como ela transformou o espaço do escritório. “O perfil mudou, e isso é muito claro para nós, a partir das nossas pesquisas”, diz o consultor. Segundo Sartori, o escritório ruim, no sentido de que não abraça o colaborador, por não ter espaço de convivência e de relaxamento, está fadado ao fracasso.
“Hoje, passou a ser muito difícil você tomar uma decisão de reformar o espaço interior sem conversar com o RH. O espaço tem de ser mais amigável e não apenas no interior. Áreas externas que também podem ser usadas são importantes. Aquele hall sem nenhum tipo de conexão com o exterior é coisa do passado. As pessoas não querem mais isso”, afirma o vice-presidente da consultoria CBRE.
Localização
Outro ponto fundamental, segundo Daniel Gava, CEO e cofundador da Rooftop, é a localização dos escritórios pós-pandêmicos. Mas, neste caso, o debate não pode ser dissociado do conceito do trabalhar em qualquer lugar, afirma o executivo. Hoje, além de escritórios sob medidas, para médicos e advogados, existem os coworkings, que podem estar espalhados pelos quatro cantos da cidade, os postos de trabalhos até dentro de cafés e bibliotecas ou, então, o conceito internacional de se pagar por uma espécie de assinatura para se ter à disposição edifícios comerciais em diferentes pontos de uma mesma cidade, ou, até em outros países ou centros urbanos.
Ativos
“Dentro desse nosso mercado de ativos alternativos, existem oportunidades para que os investidores possam olhar para modelos sustentáveis e conectados a esse conceito de escritórios remotos presenciais. E eles estão olhando, por exemplo, por oportunidades como o centro de São Paulo, onde, em tese, pode se buscar boas margens”, afirma Gava.
Esse foco do investidor em ativos alternativos, diz o CEO da Rooftop, é explicado pelo projeto de revitalização da região central promovido pelo poder público. “Temos também vários projetos de retrofit na região da Avenida Paulista, além da zona da Faria Lima, onde uma pesquisa mostrou que praticamente um terço dos edifícios está passando por algum tipo de ajuste também”, explica Gava.
A seleção da localização por parte das empresas maiores, que precisam juntar suas equipes em um local específico também aumentou após a pandemia, segundo Adriano Sartori, vice-presidente da consultoria CBRE. “Pagar um aluguel mais barato em uma localização secundária pode sair mais caro no fundo, porque não vou conseguir trazer as minhas equipes para essa região. Porque o acesso é complicado ou não existe transporte público”. Não é raro, hoje, explica o executivo, um colaborador preferir ganhar menos para trabalhar mais perto de casa ou em um local que seja perto das linhas de ônibus ou metrô ou, então, que tenha menos trânsito. “Isso a pandemia nos trouxe, né? A valorização do tempo gasto nos deslocamentos.”
2022 teve saldo positivo
Pela primeira vez desde o começo da pandemia, o mercado de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo teve mais áreas alugadas do que devolvidas. Levantamento da consultoria imobiliária Colliers mostra que, em 2022, o saldo entre locações e devoluções (chamado pelo jargão de absorção líquida) ficou positivo em 67 mil metros quadrados. Já em 2021, o saldo ficou negativo em 40 mil metros quadrados.
As regiões com menos espaços vagos são: Itaim Bibi (6%), JK (7%), Faria Lima (7%) e Pinheiros (7%). É nessas regiões que se concentra, historicamente, a procura de empresas por sedes para seus escritórios. Na outra ponta, Santo Amaro (53%), Marginal Pinheiros (41%) e Chucri Zaidan (34%) apresentam as maiores taxas de espaços vagos. Na média, a vacância da cidade ficou em 23% em 2022, um nível ainda considerado alto. Quando essa taxa fica acima de 15%, os consultores costumam dizer que os inquilinos têm mais vantagem na negociação das condições de pagamento do aluguel.
