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Lei do retrofit no centro: prédio da Telesp vai virar residencial e polo gastronômico; veja projeto

Empreendimento é o segundo a receber alvará do programa de retrofit incentivado pela Prefeitura; outros 12 projetos estão em análise

Foto do author Priscila Mengue
Por Priscila Mengue
Atualização:

De uma São Paulo do século passado, muitos paulistanos guardam lembranças do interior do edifício de linhas retas e história ligada à telefonia da Rua Sete de Abril, na República, no centro paulistano. O antigo prédio da Companhia Telefônica Brasileira (CTB) e Telesp reabrirá após mais de uma década fechado, desta vez como um condomínio de apartamentos com uma galeria aberta de lojas e restaurantes, que irá expor alguns dos “tesouros” do passado daquele local. Uma “ocupação artística” será aberta ao público nesta sexta-feira, 21, no local e vai durar 10 dias.

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O empreendimento é o segundo na cidade a receber o alvará para realizar um “retrofit” dentro das normas da lei do programa Requalifica Centro (17.577/21) – regulamentada no ano passado e aprovada na Câmara em meio a críticas pela votação “a jato” e pouco tempo para discussão sobre os impactos econômicos dos incentivos fiscais. O outro projeto autorizado é para a Rua Aurora, também no distrito da República. Segundo a gestão Ricardo Nunes (MDB), outros 12 pedidos estão em análise pela Prefeitura.

Em estilo art déco e inaugurado em 1939, o antigo prédio da Telesp é tombado desde 1992, com a determinação da preservação das características externas. Ele terá as fachadas restauradas, com a transformação da parte interna em residencial, toda renovada.

Antes da obra, o empreendimento tem realizado atividades culturais e gastronômicas no local, promovidas pelo produtor Kauê Fuoco, do Projeto Kura. A mais recente é a exposição Irrealidades Visíveis, que será aberta ao público neste feriado de Tiradentes com intervenções feitas dentro do edifício por diferentes artistas, como Alexandre Vianna, Cusco Rebel, Fernanda Romão.

A mostra terá visitas guiadas até 30 de abril, de segunda a sexta-feira, das 14h às 20h, com entrada gratuita pela plataforma EvenBrite (eventbrite.com.br/e/mostra-irrealidades-visiveis-tickets-617286730227). Na porta, o ingresso será vendido a R$ 35.

Central telefônica antiga será exibida na galeria de empreendimento no antigo prédio da Telesp. Foto: Tiago Queiroz/Estadão

‘Tesouros’ da telefonia

Quando inaugurado, o condomínio terá uma galeria aberta no térreo, que permitirá a travessia de pedestres entre as Ruas 7 de Abril e Basílio da Gama, como ocorre em outros edifícios da região, com um “food hall” com lojas e restaurantes envolta de um jequitibá rosa. Ao longo da galeria, serão dispostos maquinários que faziam parte das operações de telefonia do edifício, como uma central telefônica quase centenária.

Batizado de Basílio 177, o empreendimento inclui mais duas torres, uma já existente e outra que será erguida onde hoje há um imóvel de três pavimentos do lado direito do antigo prédio da Telesp. Sócio do escritório Metro, autor do projeto, o arquiteto Gustavo Cedroni avalia que a comunicação entre as duas ruas vai criar uma maior conexão com os vizinhos, como a Galeria Metrópole. “As pessoas vão poder cruzar pelo empreendimento. É um resgate de um modo de viver que o centro sempre proporcionou.”

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Ele também comenta sobre a experiência de trabalhar com dois edifícios de décadas atrás (anos 1930 e 1950). “A qualidade de material e de técnica é muito superior ao padrão de mercado hoje em dia feito no Brasil, com mármores e pedras nos acabamentos externos. Muitos materiais que, para um projeto desse porte hoje em dia, seria inviável do ponto de vista financeiro, além de ser um resgate histórico.”

Ao todo, serão cerca de 35 mil metros quadrados e 274 apartamentos, a maioria de um (de 35 a 77 m²) e dois dormitórios (de 70 a 130 m²), voltado às classes média e média alta. A previsão é de que a obra tenha início em outubro e dure 20 meses. “Um público que busca apartamento design que preza boa arquitetura” é um dos perfis de futuros moradores descritos pelo diretor executivo da incorporadora Metaforma, o engenheiro Bruno Scacchetti.

Croquis do empreendimento Basílio 177, que inclui o prédio da Telesp. Foto: Metro Arquitetos/Divulgação

Um ano depois: os desafios do Requalifica Centro

O programa Requalifica Centro completará um ano de regulamentação em maio de 2023. Até o momento, são dois alvarás expedidos, ambos para empreendimentos voltados à classe média e no distrito da República, um dos mais valorizados pelo mercado imobiliário no centro nos últimos anos.

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Desde a aprovação da lei, parte dos especialistas tem defendido ajustes para priorizar habitações para a população de baixa renda. Há aqueles que consideram a possibilidade de o programa promover uma “gentrificação” da região (quando há uma grande valorização e encarecimento do custo de vida que força os moradores mais pobres a se mudarem para áreas mais distantes).

A lei foi criada com o objetivo de reduzir a ociosidade de edifícios subaproveitados do centro e aumentar a população da região, que conta com oferta de infraestrutura, mobilidade e empregos do entorno. A área de abrangência é de 6,4 km² na região central, incluindo trechos de algumas das principais vias, como a Rua da Consolação e a Avenida do Estado.

Maquete de empreendimento que engloba antigo prédio da Telesp. Foto: Tiago Queiroz/Estadão

O Requalifica Centro prevê uma série de incentivos fiscais para o retrofit (modernização) de edifícios construídos até 1992 (ou licenciados com a legislação daquela época), como isenção de IPTU nos três primeiros anos (10 anos no caso da área da Cracolândia) após a conclusão de obra e a isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação, dentre outros.

O programa também tem incentivos construtivos, em caso de haver, por exemplo, comércios e serviços abertos ao público em geral no térreo e na cobertura. Além disso, permite que os empreendimentos sejam sujeitos às normas da legislação da época, autorizando construções novas nos mesmos terrenos e a expansão de imóveis já existentes (inclusive com uma maior verticalização).

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Ao Estadão, o secretário municipal de Urbanismo e Licenciamento, Marcos Gadelho, destacou que “nunca ocorreu uma concentração de tantos incentivos quanto agora” para o retrofit no centro e que a gestão Ricardo Nunes (MDB) tem trabalhado para acelerar a aprovação dos projetos. Ele discorda que o programa possa gentrificar a região e diz que a classe média é o principal foco. “Não vamos estratificar com faixas socioeconômicas.”

O secretário minimizou a concentração dos primeiros alvarás na República, porque outras partes da região têm atraído interessados (”a Sé tem o preço do metro quadrado muito favorável”), e afirmou que tem se reunido com investidores para divulgar o programa. “Não vou dizer que está sendo fácil, mas é uma coisa muito animadora.”

Coordenador do Laboratório de Projetos e Políticas Públicas (LPP) e professor na Mackenzie, o urbanista Valter Caldana avalia que a lei do retrofit atende em parte a uma demanda de mais de 20 décadas. Ele destaca, contudo, que ajustes são necessários, especialmente porque o texto foi alterado durante a rápida tramitação de menos de duas semanas na Câmara (o que incluiu o aumento em duas vezes da área de abrangência, por exemplo).

Exposição ocupa antigo prédio da Telesp antes de virar residencial. Foto: Tiago Queiroz/Estadão

“Nós temos uma fragilidade dessa lei. Por ser incompleta, acaba sendo útil para o que não seria tão urgente como, por exemplo, a República”, afirma Caldana, em comparação à demanda para dar uso a edifícios em áreas mais esvaziadas do centro velho. “Se nós seguirmos nessa toada, o principal efeito de uma lei desejada como essa, que seria fazer uma ocupação heterogênea no centro, não vai acontecer.”

O urbanista avalia que a lei não é voltada a trazer o que é defendido como o ideal para os centros urbanos no mundo, de reunir moradores de diferentes perfis. “O que se esperava é que o Requalifica trouxesse outros instrumentos para induzir usos com mais diversidade, racial, de gênero, etária e sobretudo, socioeconômica.”

Já o engenheiro Bruno Scacchetti, diretor executivo da incorporadora Metaforma, diz que o programa resolveu inseguranças e trouxe respaldo para o setor avaliar retrofits no centro (embora empreendimentos do tipo fossem reformados anteriormente, não com os mesmos incentivos e facilidades). “Essa lei deu um conforto não só para o arquiteto desenhar, o incorporador modelar, o investidor colocar capital, mas também para o órgão público aceitar e assinar.”

Ele avalia que a presença de um prédio histórico, como o Basílio 177, pode trazer valor aos empreendimentos. “Tem o fato de ser no prédio da Telesp, de ter uma arquitetura diferenciada. As pessoas têm uma paixão em morar em algo que tenha história.”

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Para o engenheiro, o interesse de empreendimentos do Requalifica inicialmente pela República envolve o desenvolvimento do entorno, com a proximidade de áreas consolidadas, como Higienópolis, e edifícios que seguem uma referência na cidade para morar, trabalhar ou visitar, como o Copan, além de toda a oferta variada de lazer, mobilidade, serviços e comércio.

“A República é um eixo de desenvolvimento. A Sé é uma região linda, próspera, que tem condições de se desenvolver, mas está mais distante do eixo de desenvolvimento”, diz ele, que acha que, em um prazo “não muito longo”, o centro velho vai ser mais valorizado pelo setor imobiliário.

Ocupação artística no prédio da Telesp antes de passar por obra. Foto: Tiago Queiroz/Estadão

O perímetro da lei é descrito da seguinte forma: interseção da via férrea com a Avenida Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela Rua Palmorino Mônaco até a Rua Visconde de Parnaíba, Rua Visconde de Parnaíba, Rua Domingos Paiva até a Avenida Rangel Pestana, Avenida Rangel Pestana, contorna a Praça Agente Cícero, Avenida Rangel Pestana, contorna o Largo da Concórdia, baixos do Viaduto do Gasômetro até a via férrea, Rua Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a Rua Mauá, Rua Mauá até a Praça Júlio Prestes, Praça Júlio Prestes, Alameda Cleveland, Alameda Ribeiro da Silva, Alameda Dino Bueno, Alameda Eduardo Prado, Avenida Rio Branco, Rua Helvetia, Rua Guaianases, Praça Princesa Isabel, Avenida Duque de Caxias, Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolação, Rua Caio Prado, viela de ligação com a Rua Avanhandava, Rua Avanhandava, Avenida 9 de Julho, Avenida Radial Leste-Oeste, Rua João Passaláqua, Rua Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Avenida Radial Leste-Oeste, Viaduto do Glicério, Rua Antonio de Sá, Avenida do Estado, Rua da Figueira, Avenida Alcântara Machado até o ponto inicial.

Ruas do centro da capital paulista vêm sendo palco de uma escalada de violência, com ações policiais contra dependentes químicos e saques de estabelecimentos comerciais.

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