ESPECIAL PARA O ESTADO
Os modelos de moradia temporária vêm mudando e se adaptando rapidamente a tendências de mercado. Um dos resultados do novo paradigma em São Paulo, em grande parte estimulado por plataformas como o Airbnb, é o movimento de incorporadoras com empreendimentos inteira ou parcialmente dedicados a residências temporárias.
Elas foram pensadas, dizem as construtoras, para estudantes e pessoas que buscam experiência diferente da ofertada por hotéis e flats. São apartamentos menores dos que os tradicionais, como kitinetes e apartamentos de um cômodo, que o cliente aluga por qualquer período, a partir de uma diária.
Levantamento feito pelo Estado com 16 das principais empresas atuantes na construção civil de São Paulo mostra que o movimento é recente: quatro delas lançaram ou pretendem lançar empreendimentos focados em moradias temporárias: You, Paladin, Vitacon e TPA.
Os modelos adotados por elas variam. A Paladin Realty, gestora de fundos de investimento imobiliário com sede em Los Angeles, lançou em junho de 2018, em parceria com a incorporadora You, um edifício de uso misto (residencial e moradia temporária) com estúdios de até 30 m². Os 62 estúdios de aluguel de curto prazo foram vendidos no primeiro final de semana em que entraram no mercado.
Ricardo Raoul, diretor da Paladin Realty no Brasil, explica que a empresa utiliza o modelo em que o prédio reserva áreas de uso exclusivo para os residentes fixos e também serviços pensados para o morador temporário. Essa dinâmica busca evitar problemas entre os dois públicos e já é usada nos Estados Unidos. "Notamos que no Brasil o modelo onde você tem áreas comuns e separadas ainda é embrionário."
A Vitacon chama o modelo adotado de "sua casa on demand", com unidades geridas pela própria incorporadora, caso do edifício Vitacon Bela Cintra, de outubro de 2018. São feitos anúncios em sites como Booking e Decolar, além da Housi, plataforma imobiliária que agrega os anúncios da Vitacon e de outros parceiros. Na Housi, são 5 mil apartamentos para moradia temporária cadastrados em São Paulo.
Hoje, entre os clientes da Vitacon, 80% procuram apartamentos com o objetivo de alugá-los a terceiros, incluindo de forma temporária, como uma modalidade de investimento, conta o CEO Alexandre Frankel.
Briga de condomínio
Segundo a You, a ideia de investir nessa modalidade surgiu a partir do embate de condomínios que se sentiam incomodados com os moradores temporários. O problema é recorrente quando o assunto são esses hóspedes.
O síndico Renan de Cerqueira Leite, dono da CL Síndicos, conta que um condomínio no bairro de Higienópolis teve sua convenção modificada após problemas envolvendo moradores temporários, em 2017. "Os moradores reclamavam do mau comportamento dos temporários. Acabamos proibindo o ingresso de inquilinos sem o contrato validado pelo síndico ou pela imobiliária."
No caso da You, são quatro prédios para moradias temporárias na capital paulista, sendo três deles divididos entre os residentes fixos e temporários, com portarias e áreas de lazer separadas.
Segundo o diretor comercial Rafael Mentor, o cliente da You tem perfil de investidor, fazendo do aluguel do imóvel um negócio, agora com foco na residência temporária. "Essa modalidade se tornou uma maneira de poupar e conseguir rentabilizar o empreendimento."
Recentemente, a construtora TPA também lançou um prédio em parceria com a Q Apartments, o Jacques Pilon Residence, na região central de São Paulo, que conta com locação de curta e longa temporadas.
De acordo com Mauro Teixeira, CEO da TPA, o mercado de moradias temporárias é novo, mas "vem se sofisticando por conta da demanda do público, que hoje busca moradia temporária atrelada a um serviço prestado".
Presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França explica que o investidor interessado em comprar modalidades temporárias percebeu que "o preço do metro quadrado no mercado, agora, está atraente".
Plataformas digitais
Apesar da novidade no mercado, o economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação), Celso Petrucci, chama a atenção para as dificuldades de gestão desse tipo de negócio, como a gerência em plataformas digitais, além da manutenção dos apartamentos, que são mobiliados.
De acordo com David Kallás, coordenador do Centro de Estudos em Negócios do Insper, a manutenção e a administração devem ser consideradas pelo empreendedor. "O desafio delas (construtoras) é desenvolver uma competência de gestão."
Diretor-geral do Airbnb no Brasil, Leonardo Tristão conta que a plataforma aposta em parcerias, por enquanto lá fora. "Nos Estados Unidos, o Airbnb fez uma parceria com a incorporadora Niido para construir, até 2020, 14 empreendimentos focados em compartilhamento".
No Brasil, ainda não há parceiros, mas Tristão diz ver em São Paulo uma demanda grande. "Vemos como tendência o uso de imóveis construídos para compartilhamento desde sua concepção, com espaços que podem ser utilizados por várias pessoas, como cozinhas e lavanderias."
