Opinião|Comprou casa nos últimos 5 anos? Pode ser que você tenha pago mais imposto do que deveria

O STJ decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor da compra do imóvel, não no valor do IPTU como geralmente é feito pelas prefeituras.

Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema:

A base de cálculo correto para o recolhimento do tributo consiste no valor da transação do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo município.

O valor da transação imobiliária goza da presunção de veracidade, o que somente pode ser afastada através da instauração de um processo administrativo próprio.

Quem pode solicitar o reembolso do ITBI?

Se você adquiriu uma residência, um estabelecimento comercial ou uma propriedade rural nos últimos cinco anos, pode ter direito a recuperar o dinheiro adicional que desembolsou no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Para se qualificar para o reembolso do ITBI, é necessário atender a duas condições: ter efetuado a compra de um imóvel nos últimos cinco anos; e ter pago o ITBI com base em um valor superior ao da transação.

Citando um exemplo para facilitar a conta, vamos supor que você adquiriu um imóvel pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), tendo em vista a condição de mercado em que o mesmo se encontrava (necessidade de reforma e existência de débitos).

Porém, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o valor para recolhimento do ITBI desta transação utilizou, como base de cálculo, o valor do imóvel cadastrado junto à Prefeitura, na quantia de R$ 1.500.000,00 (um milhão e meio de reais). Pois bem, levando em conta que, neste caso hipotético, o Município cobre a alíquota de 3% a título de ITBI, o imposto nesta operação imobiliária é de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais).

Contudo, observando-se o novo entendimento do STJ, o valor correto para recolhimento do tributo seria de 3% de R$ 1.000.000,00 ( um milhão de reais), que foi o valor pago, equivalendo à quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Portanto, fica evidente uma grande discrepância entre os valores previamente recolhidos e a nova interpretação estabelecida pelo STJ. Se o entendimento mais recente fosse aplicado ao exemplo mencionado, o comprador teria economizado R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em impostos.

Assim, conclui-se que esse novo posicionamento do STJ pode ser benéfico para o contribuinte, desde que o valor da transação imobiliária seja menor do que aquele utilizado no recolhimento do ITBI e que o pagamento do ITBI tenha sido feito nos últimos cinco anos.

Portanto, se isso ocorreu é possível entrar com uma ação de repetição de indébito para recuperar o valor pago a mais ao fisco.

Além disso, é importante ressaltar que, mesmo se uma transação imobiliária ainda estiver em andamento, o contribuinte pode entrar com um Mandado de Segurança Preventivo contra o município, caso este insista em calcular o ITBI usando uma base de cálculo diferente daquela estabelecida pelo STJ.