Santos é a cidade mais rentável para aluguel de imóveis entre os 25 locais monitorados mensalmente pela FipeZap. O município do litoral paulista é seguido de perto por Praia Grande (SP) e por Recife (PE) - com rentabilidades médias de 8,13%, 7,51% e 7,36% ao ano, respectivamente. Já o preço médio do metro quadrado (m²), em outubro, foi de R$ 43,53, R$ 34,17 e R$ 47,06. Para efeito de comparação, a média do ranking da FipeZap é de 5,61% ao ano para rentabilidade, com preço de R$ 41,79 o m².
O perfil mais urbano aparece nas posições seguintes do ranking de aluguéis. Barueri, Guarulhos e Campinas, todas no Estado de São Paulo, estão entre as mais lucrativas para os proprietários que têm imóveis para locação nas cidades brasileiras.
De acordo com especialistas, um dos fatores que levam as cidades litorâneas ao topo do ranking é o costume dos brasileiros de terem casas de veraneio, que em geral acabam sendo pouco usadas, mas que têm grande procura para locações.
O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, explica que o levantamento feito pela FipeZap leva em consideração os dados sobre o “valor pedido” pelos locatários dos imóveis, não necessariamente o valor final fechado pelos negócios.
De qualquer maneira, segundo o especialista, os proprietários dos imóveis para locação estão mais confiantes em elevar o preço das propriedades como forma de recompor a margem de lucro dos seus investimentos, que foram pressionadas durante os primeiros anos da pandemia de covid-19, o que tem aumentando a rentabilidade nestes empreendimentos.
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“O que está acontecendo é que os proprietários estão repondo a margem dos últimos três anos. Agora que o mercado está mais favorável à locação, os proprietários estão pedindo valores maiores”, diz.
‘Macro desafiador’
Ainda conforme o professor da FGV, outros fatores macroeconômicos, como a alta da taxa básica de juros e inflação no setor, ajudam a explicar essa maior rentabilidade do aluguel em determinados locais. Ajzental lembra que desde o início da pandemia o mercado imobiliário sofreu com a pressão de custos na construção civil, o que diminuiu o ritmo das obras e reduziu o oferta de imóveis para compra.
Dados do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) mostram que, no acumulado de 12 meses, em dezembro de 2020, o País fechou o ano com uma inflação de 8,81% no segmento, seguido por 13,85% no último mês de 2021 e 9,28% no apanhado dos 12 meses de 2022. “Nós sabemos que a renda do brasileiro não cresceu na mesma proporção da inflação e que a compra dos imóveis está menos acessível”, diz.
Enquanto a construção ficava mais cara, nos últimos três anos, a alta na Selic também impactava a possibilidade de aquisição dos imóveis, o que favoreceu os proprietários que hoje se sentem mais à vontade para subir o preço médio da locação. Ajzental conta que com a taxa de juros passando de 2% ao ano em 2020 para 13,75% em 2023, o custo dos financiamentos disparou, o que fez com que menos pessoas se arriscassem a comprar imóveis.
