A Empresa Gestora de Ativos (Emgea), escolhida pelo governo Lula para ser o vetor na criação de um mercado secundário de créditos imobiliários no Brasil, pode constituir mais de um fundo para a compra de carteiras de recebíveis imobiliários. De acordo com fontes ouvidas pelo Broadcast, essa proposta, ainda em estudo, daria maior flexibilidade para a negociação de diferentes tipos de ativos derivados do setor. O item poderia ser incluído no texto da medida provisória, após negociação com o relator no Congresso.
Segundo apurou a reportagem, além da criação de um fundo imobiliário, poderia ser criado ainda um fundo de direitos creditórios. “Às vezes você compra carteiras que têm não só imóvel, mas também outro tipo de ativo. Para separar, é complicado, porque o dono da carteira quer vender tudo. Por isso, poderia ser criado um fundo só de imóvel e o outro de direito creditório, que é qualquer tipo de crédito”, explicou uma fonte envolvida nas negociações.
A proposta de criar mais de um fundo, conforme apurou a reportagem, poderia ajudar a atender a demanda da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) de criar uma linha de crédito especial em IPCA. A linha permitiria financiamento por esse índice a uma taxa subsidiada, usando o benefício do recolhimento compulsório sobre recursos de depósitos de poupança.
“Se você tiver uma carteira mais ampla, que comporta títulos, que dão um rendimento maior, ainda que eles não tenham no seu lastro crédito imobiliário, isso compõe uma carteira geral que vai permitir equalizar taxas e lá na frente desemboca no crédito imobiliário”, disse a fonte.
Como mostrou o Broadcast em abril, após a publicação da MP, o plano do governo é criar um fundo com recursos que a Emgea tem a receber da União, que comprará carteiras imobiliárias dos bancos. Parte do orçamento do fundo será reservado para assumir os riscos das operações. São R$ 8,5 bilhões que a empresa deve ter este ano, em créditos do Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS), e R$ 20 bilhões são esperados ao total.
Estatal pode ser investidora de carteiras de incorporadoras
O presidente da Emgea, Fernando Pimentel, confirmou em entrevista exclusiva ao Broadcast que o governo estuda transformar a estatal em uma investidora de cotas subordinadas de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastreado em uma carteira de crédito originada por incorporadoras. A proposta foi levantada pela Abrainc e visa ampliar as fontes de financiamento ao setor imobiliário.
O presidente da estatal reforçou que o objetivo do Ministério da Fazenda é fazer com que o dinheiro chegue de fato na ponta final, ou seja, ao mutuário que precisa de financiamento para adquirir a casa própria e ao construtor.
“Quanto mais eficiente for o mecanismo para essa finalidade, melhor para nós. Se as incorporadoras têm carteiras, essas carteiras são boas, o risco não é tão grande porque tem garantia real (imóvel), por que não financiar a própria carteira da construtora? É uma possibilidade que nós vamos levar com muito carinho”, disse Pimentel.
A Emgea foi escolhida pelo governo Lula para estimular a formação de um mercado secundário de financiamentos imobiliários no País. A medida faz parte do Acredita, programa anunciado em abril para estimular a oferta de crédito. A proposta inicial, no entanto, previa que a estatal compraria apenas recebíveis dos bancos, abrindo espaço nos seus balanços para concederem novos financiamentos - seja para a compra de imóveis pelos consumidores ou a construção de imóveis pelas empresas do setor.
Outra proposta levantada pela Abrainc, e que foi bem recebida pela Emgea, seria a criação de uma linha de crédito especial em IPCA, que permitiria financiar por esse índice a uma taxa subsidiada, usando o benefício do recolhimento compulsório sobre recursos de depósitos de poupança. A medida, no entanto, dependeria do aval do Banco Central (BC), disse Pimentel.
“Eu também vejo com bons olhos. Mas é um negócio que não depende só da gente. Porque esse negócio do compulsório é Banco Central. Se puder, se tiver, eu acho a ideia boa. Mas, aí já foge um pouco da nossa alçada”, disse. A autoridade monetária tem participado de diálogos com o governo em torno da proposta do mercado secundário.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 07/06/24, às 8h36
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