Gabriel Medina aposta em piscina de ondas em seu clube de luxo para voltar ao auge no surfe
Surfista tricampeão mundial é um dos sócios de empreendimento com praia artificial onde surfou com Kelly Slater. Crédito: Imagens: @medinasclub via TikTok e Júlia Pereira | Edição: Júlia Pereira
Oscar Segall, empresário sem ensino médio, lidera um investimento de R$ 1,1 bilhão para construir uma praia artificial e clube de luxo próximo à Faria Lima. Fundador da KSM Realty, Segall, bisneto do fundador da Klabin S/A, já lançou mais de 100 empreendimentos. O projeto Beyond the Club, em parceria com BTG Pactual, vendeu 1.700 dos 3.000 títulos disponíveis. Segall planeja expansão global, destacando a importância de conexões e experiência no mercado imobiliário.
O empresário que encabeça o investimento de R$ 1,1 bilhão para construir uma praia artificial e um clube de luxo a poucos quilômetros da Faria Lima não terminou o ensino médio. Em vez disso, Oscar Segall, 61, tem a experiência de uma empresa aberta na bolsa, a incorporação de imóveis nos Estados Unidos e mais de 100 empreendimentos lançados no Brasil.
Fundador da gestora de ativos imobiliários e incorporadora KSM Realty, Segall queria mesmo era ser jogador de futebol. Na prática de esportes, encontrou uma fuga para a pressão que sentia por carregar um sobrenome tão imponente. “Brinco que eu tinha tudo para dar errado. Eu tinha dinheiro e família importante. Muitas pessoas se acomodam, ficam prepotentes, arrogantes e param de trabalhar”, justifica. “Mas eu vinguei”.
Oscar é bisneto de Maurício Freeman Klabin, imigrante da Lituânia que aportou em Santos (SP) em 1889 e fundou a Klabin S/A, uma das maiores empresas de papel e celulose do País. A família também tem participação significativa na formação da Chácara Klabin, bairro nobre do distrito da Vila Mariana, zona sul de São Paulo.
A outra parte da família é marcada por ideias artísticas. Sobrinho da atriz Beatriz Segall e sobrinho-neto do pintor, escultor e gravurista Lasar Segall, o empresário descreve suas empresas como “mais de humanas do que de exatas”. “A gente gosta de almoçar com o cliente na obra para mostrar o que está acontecendo, de personalizar projetos e gerar impacto social”, afirma.
Com a abertura oficial do Beyond the Club no horizonte, Segall celebra a entrega do empreendimento que vai englobar um complexo esportivo, a orla da praia e quartos de hotel em uma área urbana. Com títulos familiares negociados a R$ 770 mil, o clube é fruto de uma parceria entre a KSM Realty, a Realty Properties e o BTG Pactual Asset Management.
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Dos 3 mil títulos colocados à venda, 1.700 foram vendidos. O número está abaixo da expectativa do empresário, que culpa um “contexto econômico desfavorável alinhado a um ambiente político de incertezas”. Segall é categórico, no entanto, ao afirmar que todos os títulos devem ser vendidos até 2026 e já planeja uma expansão para outras regiões do Brasil e do mundo.
Por trás desta certeza, a promessa de liquidez dos títulos do empreendimento, uma ampla rede de conexões e a vivência de quem passou por algumas turbulências em décadas atuando no mercado imobiliário.
Primeiros terrenos, Cores da Lapa e IPO
Em novembro de 2005, o bairro da Lapa, no centro do Rio de Janeiro, abriu o estande de vendas para o primeiro empreendimento imobiliário residencial lançado naquela área em 30 anos. O Cores da Lapa surfava nos incentivos do programa Morar no Centro, iniciativa da Prefeitura para fomentar a construção de residências na região.
Voltado para a classe média, o condomínio tem piscina aquecida, spa, quadra poliesportiva, sala de cinema, pista de skate, vaga de garagem e uma arquitetura assinada. Os 688 apartamentos foram vendidos em menos de duas horas, o que ajudou a preparar o terreno para a oferta pública inicial de ações (IPO) da incorporadora Klabin Segall.
A empresa foi fundada em 1994 por Oscar e seu primo Sérgio Segall, sociólogo e cineasta que dirigiu o filme “A Guerra de um Homem”, sobre a ditadura militar do Paraguai e com Anthony Hopkins e Fernanda Torres no elenco. A família tinha alguns terrenos na Chácara Klabin que antes eram parte da fazenda do bisavô dos dois.
Cansado de trabalhar com publicidade, Oscar pediu ao pai para gerenciar aquelas áreas. A experiência no setor de mídia, ele conta, começou antes dos 18 anos, quando largou a escola para atuar em agências consolidadas, como a DPZ e a Young Rubicam. “Eu não consigo ficar sentado por muito tempo, acho que é o TDAH”, brinca.
Prestes a completar 30 anos e já com uma empresa de design gráfico aberta no currículo, ele largou a publicidade para começar a negociar os terrenos da família. Entre os compradores interessados naqueles terrenos, apareceu a incorporadora Cyrela. “O Elie Horn (fundador da incorporadora) é meu mentor na área imobiliária”, diz Segall.
Desta parceria, surgiram dois empreendimentos: o Le Grand Klabin e o Royal Klabin, onde hoje um apartamento chega a custar mais de R$ 2 milhões.
Incorporadora independente
O lucro dos primeiros negócios impulsionou as transações seguintes, agora sem os terrenos da família. A Klabin Segall negociava as áreas, desenvolvia a ideia e abria concorrência para escolher uma construtora. Entre os projetos lançados nessa fase, se destaca o Cores da Barra, condomínio lançado no início dos anos 2000 na Barra Funda, zona oeste de São Paulo.
Com direito a propaganda estrelada pela atriz Vera Fischer, o Cores da Barra acompanhou um movimento de transformação do bairro. “A região era erma. A gente batia na porta das pessoas perguntando se podíamos pintar as casas e os estabelecimentos para deixar ali mais bonito”, relembra. Na esteira do sucesso comercial e midiático, veio a pressão para que a empresa abrisse capital.
Antes da era dos fundos imobiliários, a Klabin Segall enxergou o IPO como uma oportunidade para captar mais dinheiro: o que, de fato, aconteceu. Em meados de 2006, durante um momento aquecido para o segmento, a companhia arrecadou mais de R$ 557 milhões em sua abertura de capital, com ações negociadas a R$ 15.
Na visão do executivo, aquele foi o pior movimento feito pela companhia na história.
Condomínio Seridó, Lehman Brothers e dívida acumulada
“Naquele momento, muitas empresas estavam abrindo capital. Entrou muito dinheiro no mercado, o que inflou a demanda. A gente tinha medo de que as construtoras pudessem cobrar o que quisessem porque tinha pouca mão de obra para tanta obra”, comenta. Assim, uma das primeiras ações da companhia após abrir capital foi a aquisição da incorporadora Setin por US$ 109 milhões.
Antonio Setin, o fundador da companhia, assumiria um cargo no conselho de administração e passou a atuar ao lado de Oscar e Sérgio na gestão da Klabin Segall. O Estadão tentou contato com Antonio Setin, mas não conseguiu contato.
Outra estratégia adotada pela empresa foi atacar mercados além de São Paulo. A ideia era fugir da disputa por terrenos que acontecia na capital paulista. “Os preços estavam ridículos, as margens ficaram muito ruins e a gente tinha de continuar lançando porque precisava rentabilizar”, ilustra Segall. “Você não imagina como é complexo fazer a gestão de 50 canteiros de obras ao mesmo tempo. Não dá para encontrar tanto mestre de obra bom.”
Fato é que menos de três anos depois de abrir capital, a Klabin Segall acumulava uma dívida de R$ 527,9 milhões.
Em entrevista ao Estadão em abril de 2009, Reginaldo Takara, analista da Standard & Poor’s avaliou que o fluxo de caixa da empresa era apertado. “A Klabin sempre trabalhou com pouco capital. Quando o mercado mudou de escala, ela fez um IPO, mas não foi o suficiente para acompanhar o ritmo da concorrência”, disse.
Na época, a incorporadora estava desenhando um empreendimento que por muitos anos se tornou referência no luxo imobiliário de São Paulo, o Seridó 106.
Desenvolvido em parceria com a Construtora São José, as duas torres têm apartamentos de 407 m² a 956 m² e estão localizadas em uma área nobre do Jardim Europa, um dos bairros mais valorizados da cidade.
Segundo Segall, o projeto chamou atenção porque era raro um empreendimento tão luxuoso colocar tantas unidades à venda. “Não tinha um prédio de altíssimo padrão com 128 unidades. Hoje, o Seridó tem quadra de tênis, academia, o elevador mais rápido da cidade e você não precisa pagar R$ 30 mil de condomínio, como acontece em outros prédios do segmento.”
Um dia antes do lançamento do Seridó, o maior investimento da história da Klabin Segall, o banco americano Lehman Brothers entrou com um pedido de falência e deu pontapé a uma avalanche que desencadeou a crise financeira global em 2008. Em meio ao colapso do mercado, Oscar enfrentou um colapso mental.
Ele lembra que passou três dias internado e teve que ser sedado. “Só a nossa parte do terreno foi R$ 150 milhões. A São José tinha a outra metade. Quando eu soube da crise dos Lehman Brothers foi uma sensação de que o mundo tinha acabado”, relata.
Mauro Silvestri, sócio-diretor da Construtora São José, conheceu Segall ainda na juventude, quando os dois frequentavam o Esporte Clube Pinheiros. Silvestri afirma que o empresário foi fundamental para que Seridó saísse do papel. “Ele é um empreendedor nato, que tem uma boa visão do mercado e é inquieto na busca pela excelência”, comenta.
No fim das contas, Segall não pôde ver de perto tudo o que aconteceria com o condomínio nos anos seguintes, pois no meio do processo de venda das unidades, a empresa seria vendida.
Fundos imobiliários, Gabriel Medina e Beyond The Club
Em 2009, os primos Sérgio Segall e Oscar Segall, além de Antônio Setin, formalizaram a venda de Klabin Segall para o grupo espanhol Veremonte e Agra. Um ano depois, Oscar assumiu como diretor da área de Real Estate do BTG Pactual e ainda viveu uma temporada de quatro anos nos Estados Unidos, onde incorporou seis empreendimentos imobiliários.
“Éramos eu e alguns amigos. Eu organizava os investimentos e eles cuidavam da incorporação”, explica. “Porém, eu entendia que aquele movimento não seria de longo prazo. Como eu só tinha o visto de estudante e minha esposa queria voltar, voltamos.”
No regresso ao Brasil, o empresário serial se alinhou a Raul Amorim de Souza e João Amorim de Souza Neto, fundadores da Castelo Incorporadora, e a Caio Segall, seu filho, para dar início a KSM Realty.
A KSM Realty é uma gestora de investimento em ativos imobiliários que ostenta um portfólio com projetos de prospecção e incorporação de residenciais no Sul e Sudeste do Brasil, retrofit em Miami e galpões logísticos na região de Extrema, Minas Gerais e em Guarulhos, São Paulo.
A marca foi criada como o braço imobiliário do Banco Modal, mas se dissociou do banco quando ele foi comprado pela XP. Hoje, o “M” da sigla é de Medina, brinca Segall.
O surfista foi convidado a se tornar sócio da companhia depois do lançamento do Praia da Grama, primeira incorporação com praia artificial da KSM. Localizado em Itupeva, o empreendimento é apontado como um sonho pessoal de Segall, além da visão de negócios. A entrada de Gabriel Medina, também.
“Eu gostava de surfar, mas a vida foi ficando mais corrida e eu machuquei o joelho, aí perdi o ritmo. Quando o Gabriel foi campeão, ele me trouxe de volta ao esporte”, conta. “(O Gabriel) ajuda na percepção das pessoas do nosso negócio. É um cara de força de vontade, humildade e que tem valores. Representa um símbolo que gostamos de entregar”, justifica.
Ele não esconde o deslumbramento com o projeto, que pretende expandir para Brasília, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Miami e Califórnia — agora com participação direta de Medina atuando como garoto-propaganda e consultor de negócios.
A marca reaproximou Segall do surf, que eventualmente viaja para competições internacionais acompanhando atletas. “É uma coisa mágica.”
O empresário não esconde a exaustão depois de mais de 100 incorporações imobiliárias entregues. “Incorporador trabalha muito nos finais de semana, por isso quis ser gestor de ativos”, diz. A ideia de construir uma praia foi o que o motivou a voltar à atividade que exerceu por décadas. “Isso aqui é completamente diferente. Eu vejo as pessoas alegres e isso é o que me move.”
