A Câmara dos Deputados aprovou uma medida no âmbito da reforma tributária que impacta os investidores de imóveis que arrecadam mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis. Essas pessoas passarão a ser tributadas com IBS e CBS, os dois novos impostos que substituem os atuais (PIS, Cofins e IPI). A regra será aplicada se o proprietário tiver a renda vinda dos aluguéis de três ou mais imóveis e pode reduzir a sua margem de lucro.
Atualmente, os rendimentos obtidos com a locação estão sujeitos à incidência do IRPF que se dá com base na tabela progressiva (de 0% a 27,5%). Com a reforma tributária, os proprietários que recebem mensalmente R$ 20 mil ou mais de aluguéis, e não pagam impostos além do Imposto de Renda, passarão a ser contribuintes.
O investidor que recebe acima desse valor terá de pagar os novos impostos CBS e IBS, com redutores de 70% (o que deixa a alíquota de 28% na casa dos 8%), e as operações de compra e venda também pagarão os novos tributos. O novo sistema de cobrança de impostos da reforma tributária começará a valer entre 2027 e 2029, com um teste previsto para 2026, mas investidores já se antecipam para garantir ganhos diante da nova estrutura tributária em contratos de aluguéis de longo prazo.
“(A reforma tributária) traz para a pessoa jurídica aquelas atividades que alguns particulares fazem na pessoa física”, diz Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que foi ativa na representação do setor durante a elaboração do texto aprovado na Câmara.
Para Wertheim, apesar de a reforma gerar uma nova complexidade tributária para as construtoras e incorporadoras, ela deve ter um impacto positivo no mercado imobiliário. “Os compradores não terão aumento de custo do preço da habitação. Ou seja, o imóvel não vai encarecer por isso. Ele pode encarecer por outros motivos, mas não pela reforma tributária”, afirma.
Wertheim lembra que levará até dois anos para que a reforma seja totalmente regulamentada, apesar de o texto-base estar aprovado.
Para a advogada da área tributária Maria Andréia dos Santos, sócia do escritório Machado Associados, a reforma tributária não estimula a formalização de aluguéis reportados para a Receita Federal, o que já acontece através de mecanismos de checagem de dados, mas tem um efeito negativo para o proprietário de múltiplas propriedades com renda de aluguel mensal de R$ 20 mil ou mais. “O que a reforma faz é trazer um ônus tributário para quem não o tinha antes. As pessoas físicas não pagavam IPI, ICMS e PIS/Cofins, e agora vão para o IVA (composto pelo CBS e IBS)”, diz.
A advogada reforça a importância do redutor dos tributos sobre os aluguéis, que teriam um grande impacto para o proprietário ao passar a pagar, da noite para o dia, 28% de CBS e IBS. Com o redutor, o porcentual ficará na casa dos 8%.
Segundo especialistas, um efeito da nova tributação para os proprietários pode ser um repasse desse custo no preço dos aluguéis — algo que dependerá do momento da economia para dar certo.
Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do FGV/Ibre, se as condições de renda da população estiverem favoráveis, com o desemprego baixo, e a demanda por aluguéis estiver elevada, esse repasse pode ocorrer para o inquilino do imóvel alugado, ainda que indiretamente, na composição do preço.
“Se a gente estiver num contexto mais aquecido de demanda, é muito provável que o locador tenha essa força. Já em um momento de desaquecimento, se o indicador de emprego não estiver tão forte, a renda estiver desacelerando, ele pode não ter essa força. Então, requer análise para entender se é melhor repassar o aumento e perder o inquilino ou absorver isso”, afirma Ana Maria.
Regime de transição
Em alguns casos, o proprietário que estiver na mira da nova tributação pode optar pela regra de transição para se adequar gradualmente à reforma. Os contratos de locação firmados até o início de janeiro deste ano podem se enquadrar na regra de transição, que reduz o valor dos tributos do proprietário de imóveis com receita anual acima de R$ 240 mil.
Para evitar um impacto brusco sobre os contratos de locação vigentes, os proprietários podem optar pelo regime de transição, que leva a alíquota do CBS e IBS para 3,65%. Rodrigo Dias, sócio do VBD Advogados, alerta que é preciso analisar com cuidado caso a caso, uma vez que a opção pelo regime regular, ou seja, sem a regra de transição, pode ser mais benéfica para o locador, que passará a receber créditos de resíduos recuperados quando a cobrança entrar em vigor.
Segundo Dias, o regime de transição se aplica a todos os contribuintes do CBS e do IBS, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Ou seja, contratos de aluguéis de empresas também devem ser afetados pela reforma tributária e, especialmente em contratos longos, é preciso fazer uma análise tributária para entender se valerá ou não a pena utilizar o regime de transição — que, apesar de existir, ainda não pode ser usado, somente após a regulamentação da reforma.
Compra e venda
Atualmente, nas operações de compra e venda de imóveis, os contribuintes que são pessoa física pagam apenas o lucro imobiliário no Imposto de Renda, ao obter ganho de capital. Com a reforma tributária, quem pratica a compra, reforma e revenda de imóveis para lucrar também será tributado com o CBS e o IBS. Mas não será em todos os casos.
Para ser tributada, a pessoa deve ter feito a venda de mais de três imóveis diferentes no ano anterior. Os imóveis devem estar no seu patrimônio há menos de cinco anos para que os impostos sejam aplicados. A exceção é para imóveis recebidos de herança ou doação. Ou seja, a cobrança de impostos pode passar a valer de quem compra imóveis de leilão para revender e lucrar.
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“O impacto fundamental que a gente pode ter é uma maior cautela por parte das pessoas físicas que operam adquirindo imóveis em leilão, sobre qual é o valor do lance que ela vai dar. O valor do lance terá que ser o necessário para suportar o custo tributário da operação, considerando qual é o valor de revenda”, afirma a advogada Maria Andréia.
Também entra na mira dos novos impostos quem fizer a venda de mais de uma propriedade que tenha sido construída pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.
A regulamentação da reforma tributária ainda precisa acontecer para que o texto aprovado na Câmara no fim de 2024, de fato, se torne regra. O tempo estimado para que isso aconteça é entre um e dois anos.
