Sempre ouvimos especialistas em investimentos falarem sobre o melhor momento para investir, porém, o que às vezes foge dos holofotes, são os possíveis contras, os chamados "Vilões do investimento". Eles podem colocar tudo a perder e diminuir a rentabilidade na carteira do investidor. Mas, por que estou falando sobre isso? Investir em imóveis gera ótima rentabilidade, por vezes em patamar superior a outros investimentos, pois além da renda, há a valorização do bem dia após dia. O que não se fala por aí é que se você não souber onde está investindo, pode sim ser uma vítima dos vilões e perder muito dinheiro.
No mercado imobiliário os "vilões do investimento" podem não ser muito aparentes, mas eles existem. São as taxas, juros, impostos como o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens e imóveis) e índices de correção monetária como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Por muito tempo a taxa Selic também se figurou como uma vilã, mas devido a sua queda drástica desde 2016, vem beneficiando o mercado de imóveis, pois possibilita taxas de financiamento mais atrativas, fomentando ainda mais o setor. O investidor que entra de cabeça no mercado imobiliário sem saber o que fazer, como agir e qual o melhor momento para investir, se não tomar cuidado, pode ser pego.
Para o inquilino que entende que alugar faz mais sentido do que comprar, o IGP-M se mostrou muito perigoso por diversas razões, dentre elas, a pandemia causada pelo novo coronavírus. Esse índice, que antes costumava ficar na casa dos 4 a 8%, saltou para 28,64% nos últimos doze meses, pegando de surpresa pessoas que estavam tranquilas com seus contratos, impondo pesadas negociações nem sempre tão exitosas. A curto prazo, esse índice não apresenta sinais de que poderá cair e voltar a patamares civilizados. Dessa forma, é preciso ter atenção dobrada no momento de firmar novos contratos.
Outro vilão, que também é perigoso e pode pegar muito investidor de surpresa, é o INCC. Esse índice é ligado à construção civil, então é aplicado no imóvel em construção, ou seja, o que foi adquirido na planta até a fase da conclusão da obra. Quando o imóvel na planta é adquirido e o investidor escolhe pelo parcelamento da compra, paga o montante de 30% de entrada e as demais parcelas são corrigidas por este índice (INCC) em grande parte dos contratos. Assim, tem como base o acumulado nos últimos 12 meses (dezembro/2020) e as parcelas foram corrigidas em 9,37%, muito superior a outros índices, como a Selic por exemplo. Logo, o saldo devedor cresceu acima da inflação e de muitos dos investimentos em renda fixa, tornando menos atrativo o investimento em imóvel parcelado em construção.
A situação pode ficar ainda mais perversa. Vilões como INCC e IGP-M podem andar juntos. Ainda no financiamento do imóvel na planta, existem contratos que, logo após a entrega do imóvel (término na obra), deixam de aplicar o INCC e adotam a partir desta data o IGPM, atingindo de forma severa o investidor menos cauteloso, que não se atentou ao que estava disposto em contrato. Isso realmente pode ser desastroso, levando a discussão para o judiciário ou inviabilizando o retorno esperado do investimento. E acredite, caso o investidor não tenha um preparo financeiro, pode perder o bem antes mesmo de pegar as chaves.
Por isso digo que sem fundamento, sem a devida análise, o mercado imobiliário pode apresentar riscos trágicos, com forte atuação dos vilões quase ocultos. Em contrapartida, crises costumam gerar excelentes oportunidades de investimentos no mercado imobiliário, questões básicas de mercado como a lei de oferta e demanda explicam esse fato.
Os vilões estarão presentes em todos os aspectos da nossa vida, ainda mais no financeiro. Todos os dias somos expostos a diversos impulsos para compras não planejadas e mesmo em bem de grande valor como imóveis, isso se mostra frequente. Em termos de investimento, eles sempre estarão lá aguardando a deixa para atacar então precisamos ter cuidado com eles (impulsos e "vilões"). No mercado imobiliário, o investidor que busca reais oportunidades tem algumas alternativas, como a compra de imóvel em leilão. É possível arrematar um imóvel pagando até 80% abaixo do que realmente vale, garantindo ótima rentabilidade quer seja na locação ou revenda desses bens. Com a estratégia correta, sem assumir riscos, crises intensificam as chances de ótimos negócios.
Além disso, há taxas atrativas nesse mercado, as menores nos últimos 30 anos, que torna possível o planejamento financeiro e aferição de taxas de retorno do investimento.
Como em outras modalidades de investimento, comprar em leilão exige conhecimento dos fundamentos das regras do jogo, a leitura minuciosa dos editais e condições de compra, e sim, sem aventuras é extremamente rentável. Um mercado ainda com poucos players, mas com oferta contínua, que são até mesmo intensificadas com a crise.
Essa história de investir no mercado imobiliário só tem vilões, entrelinhas e pegadinhas? A resposta é não. Em qualquer boa história da ficção o mocinho precisa de estratégias e alguns aliados para vencer o vilão, assim também é na vida real, principalmente em se tratando de investimentos. Estude o mercado, faça amigos que já estão há mais tempo investindo em imóveis, que conheçam leilões, busque a ajuda de consultores e espere oportunidades. Assim você se tornará um forte protagonista, daqueles que vence o vilão de forma marcante e não precisa esperar o final da história chegar para isso.
*Robert Furden Júnior é advogado e especialista em direito imobiliário. Sócio e diretor executivo na Faber Magna Investiments
