CEO de imobiliária relata usar apartamentos populares como fonte de renda
Cortes de vídeos do empresário Gustavo Nery foram exibidos em CPI da Câmara Municipal de São Paulo. Crédito: Instagram (@midrah_ ) via Gabinete Nabil Bonduki
Quase um ano após casos de venda e aluguel de apartamentos populares para público de maior renda ganharem repercussão, uma incorporadora foi condenada neste mês a indenizar dois clientes da cidade de São Paulo. A Justiça reconheceu que os compradores não estavam cientes das restrições dos imóveis, localizados no distrito Barra Funda, na zona oeste paulistana.
A ação envolve os empreendimentos Flow Barra Funda II e Urban Barra Funda II, ambos da Cury. Com a decisão, a incorporadora foi condenada a restituir os valores da venda, da corretagem e de reformas dos imóveis, além de pagar uma multa de 50% desse montante, totalizando quase R$ 800 mil. O pagamento deverá ser em parcela única e com correção monetária. Ainda cabe, porém, recurso.
Procurada pela reportagem, a Cury disse que “não realiza vendas de apartamentos para investidores na cidade de São Paulo”. Também afirmou que vai recorrer da decisão e que “respeita as regras específicas relacionadas aos imóveis de programas habitacionais, cumprindo com os preceitos legais vigentes”.
Os empreendimentos foram construídos com incentivos municipais diversos, com a exigência da destinação da maioria dos apartamentos para a população de baixa renda. As vendas eram de responsabilidade das incorporadoras, sem envolvimento do poder público.
As suspeitas ligadas ao programa de incentivo à construção de moradia popular ganharam repercussão em janeiro, após o Ministério Público mover ação contra a Prefeitura. Isso ocorreu após a identificação de indícios de “desvios” na destinação de unidades, principalmente em bairros nobres e de maior renda, como Pinheiros, Vila Leopoldina e Itaim Bibi.
A gestão Nunes tem ressaltado seu “compromisso com a transparência na execução da política habitacional”. Afirma ainda que publicou decreto recente para ampliar o controle e a fiscalização. As primeiras multas foram divulgadas pela Prefeitura no fim de janeiro, com ao menos outras 26 emitidas nos últimos meses.
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A Cury está entre as incorporadoras notificadas pela Prefeitura de São Paulo para prestar esclarecimentos sobre a correta destinação de unidades HIS (Habitação de Interesse Social). Esses imóveis devem ser voltados ao atendimento habitacional de famílias de baixa renda.
Juiz invocou Código de Defesa do Consumidor
Na sentença, o juiz Pedro Rebello Bortolini, da 8ª Vara Cível do Foro Central Cível, invocou o Código de Defesa do Consumidor, pelo qual há a obrigação de prestação de informações claras, precisas e ostensivas sobre o produto ou serviço. “A ré descumpriu o dever anexo de informação, particularmente exigido no âmbito de relação de consumo (...), no tocante ao enquadramento dos imóvel na categoria de Habitação de Interesse Social”, justificou.
Ele destacou que o enquadramento como HIS exige que o imóvel seja restrito a famílias de baixa renda por ao menos dez anos. “Logo, por se tratar de informação essencial, deveria ter sido destacada no contrato e materiais publicitários, coisa que não ocorreu”, salientou.
Segundo o magistrado, os contratos de promessa de compra e não venda “não contêm nenhuma menção à classificação dos empreendimentos como HIS”. “Não é um detalhe secundário, mas uma característica fundamental que impõe ao proprietário limitações significativas ao seu direito de propriedade”, também apontou.
Os empreendimentos ficam em uma quadra inteiramente demarcada por lei como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS-2). Esse tipo de zoneamento é indicado na legislação municipal para a construção de apartamentos para a baixa renda.
Os clientes teriam descoberto que as duas unidades eram Habitação de Interesse Social (HIS-1) apenas no cartório, quando foram registrar os imóveis. Por lei, esse tipo de moradia deve ser destinado a famílias de até três salários mínimos. Os compradores tinham, contudo, renda superior.
A incorporadora chegou a entrar com embargos de declaração. Foram rejeitados pelo juiz, contudo, o qual explicou que “não se verifica no ato judicial embargado nenhuma omissão, contradição ou obscuridade”.
De acordo com o processo, os clientes gastaram R$ 504,3 mil na compra conjunta dos dois imóveis, o que inclui a comissão de corretagem. Além disso, gastaram R$ 42,8 mil em reformas. O objetivo era destinar os apartamentos para a locação, como fonte de renda.
Na ação, a Cury argumentou que “o dever de informação foi devidamente cumprido, uma vez que as informações constam nas matrículas dos imóveis, as quais possuem publicidade”. Também defendeu que uma rescisão contratual poderia ocorrer apenas com a aplicação da cláusula de retenção, de 50% dos valores pagos.
No caso da decisão judicial, os clientes celebraram compromisso de compra e venda para a compra de duas unidades em abril de 2022. As chaves foram entregues em agosto de 2023 e outubro de 2024.
‘Era dever da incorporadora informar de modo explícito’, diz sentença
Na decisão, o juiz afirmou que “a alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual”, apontou. “Era dever da incorporadora, que se beneficia de incentivos fiscais e urbanísticos para construir empreendimentos HIS, informar de modo explícito e inequívoco aos seus clientes a natureza do bem que estava sendo comercializado e todas as consequências jurídicas decorrentes”, indicou.
Além disso, destacou a “clara disparidade técnica, econômica e, sobretudo, informacional entre as partes”. “Importa o reconhecimento da vulnerabilidade dos autores frente à ré, a justificar a caracterização deles como consumidores.”
Na sentença, o juiz reconhece que a incorporadora deve restituir o valor gasto com reformas pelos clientes, pois os imóveis voltarão para a Cury. “É justo que os autores sejam indenizados pelos valores despendidos, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora, que receberá os imóveis com as melhorias realizadas”, explicou.
Por outro lado, o magistrado entendeu que a incorporadora não precisará indenizar os compradores pelas taxas condominiais pagas após a imissão na posse (R$ 13,2 mil). “Já que eles efetivamente têm a posse do imóvel”, defendeu.
O magistrado também negou a indenização por lucros cessantes. Os autores defendiam, entretanto, que deveria ser calculada em R$ 5 mil para cada mês desde a entrega das chaves, considerando o valor que estimavam ganhar com o aluguel para terceiros.
Quais são os empreendimentos da Cury?
Os condomínios residenciais Flow Barra Funda I e II e Urban Barra Funda I e II ocupam uma quadra na Barra Funda, dividida em quatro lotes diferentes. Estão no perímetro formado pela Avenida Antártica, Rua Federação Paulista de Futebol, Rua Doutor Bento Teobaldo Ferraz e Praça Luiz Carlos Mesquita.
De acordo com informações de licenciamento, os empreendimentos da Cury são divididos em diversas torres. Somados, representam 1.796 apartamentos.
Desse total, 60% é de HIS-1, o que representa 1.078 unidades. Já o restante é dividido igualmente entre HIS-2 (três a seis salários mínimos de renda familiar) e R2V (sem restrição de renda), com 359 apartamentos cada.
Por que apartamentos HIS estão sob suspeita em SP?
Dados recentes do mercado imobiliário apontam que HIS e Habitação de Mercado Popular são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal utilizado hoje pelo Município). Ambos recebem incentivos municipais atrativos, criados principalmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016.
Recentemente, um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos. O levantamento foi feito pelo Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.
Os pesquisadores destacam que a cifra envolve um dos principais benefícios, assim como não abrange exclusivamente casos suspeitos de fraudes. Há outros 15 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, conforme o levantamento.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas a serem priorizadas, exceto em casos específicos, estabelecidos após um decreto de maio.
A Habitação de Interesse Social (HIS) é voltada a famílias que recebem até seis salários mínimos. Já a Habitação de Mercado Popular (HMP) é para aquelas que ganham de seis a dez salários.
Em junho, a gestão Nunes publicou novas restrições para coibir desvios da política pública, com limitação dos valores de venda de unidades para HIS e HMP. São eles:
- HIS 1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 266 mil
- HIS 2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 369 mil
- HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 518 mil
