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Preço de casas de condomínios para classe média alta no entorno de SP tem salto de 40% desde 2019

Qualidade de vida, segurança e menos gastos motivam mudança de habitantes da capital para cidades próximas; entenda por que gigantes do setor ficam fora de empreendimentos horizontais

Foto do author Lucas Agrela
Por Lucas Agrela
Atualização:

As casas de condomínios fechados em cidades próximas de São Paulo tiveram um salto médio de quase 40% nos preços entre 2019 e 2023, segundo levantamento do DataZap, feito a pedido do Estadão. A expansão foi puxada pela procura por imóveis maiores, maior segurança e custo de vida menor do que na capital paulista.

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As cidades com maiores preços por metro quadrado são Barueri (R$ 10.898,70), Campinas (R$ 7.175,67), Jundiaí (R$ 7.079,46), Arujá (R$ 6.621,69) e Vinhedo (R$ 6.474,70). Segundo especialistas, a procura teve ápice na pandemia de covid-19, mas segue com demanda forte devido a fatores ligados à segurança pública e à busca por casas com mais espaço.

No caso de Barueri, a valorização entre 2019 e 2023 foi de 74,7%; Campinas, 33,4%; Jundiaí, 40,8%; Arujá, 33,8%; e Vinhedo, 37,6%. O levantamento considerou imóveis voltados à classe média alta, com renda de 10 a 20 salários mínimos mensais. As cidades no entorno da capital que não entraram na avaliação não tiveram montante relevante de anúncios para compor o estudo.

“Avaliando os níveis médios de preços municipais fica claro que existem diversas opções de valores de casas de condomínio em cidades do interior próximas à capital paulista. Barueri se destaca no quesito luxo, enquanto Campinas, Jundiaí e Vinhedo oferecem preços próximos aos de casas de condomínio na cidade de São Paulo. Já Cotia, Mogi das Cruzes e Sorocaba são boas opções mais acessíveis para esse tipo de imóvel”, diz o economista do DataZap, Pedro Tenório.

O sócio-diretor da Lopes, Paulo Pinheiro, conta que a locação subiu primeiro nas cidades próximas a São Paulo, especialmente em Barueri. A tendência foi puxada pelo isolamento social provocado pela pandemia, que tornou o trabalho remoto parte da realidade da população que trabalha em escritórios, ainda que hoje essa prática esteja diminuindo.

“Alphaville tinha muitos imóveis encalhados e todos foram vendidos durante a pandemia. Em Vinhedo, também aconteceu isso”, diz Pinheiro. “Um imóvel de 100m² a R$ 18 mil o m² em São Paulo pode ter o dobro do tamanho em cidades próximas pelo mesmo preço total.”

O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, afirma que fatores que vão além da procura por segurança motivam a busca por moradias em condomínios fechados em municípios próximos à capital paulista.

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“Há riqueza em cidades mais distantes da capital. Essas pessoas estão mais longe de São Paulo e também da praia. O custo de tempo para se deslocar é muito grande. Então, essas cidades no entorno da capital também são procuradas por quem mora longe, assim como por quem mora em São Paulo e quer ar puro e silêncio”, diz.

Projetos têm piscina, lago e horta

A incorporadora AZO, de Campinas, está entre as empresas que fazem esse tipo de empreendimento imobiliário. O projeto mais recente, chamado Residencial Pateo Atmosphera, tem casas de 200 m² de área construída com três ou quatro dormitórios, quatro vagas de garagem, monitoramento 24h, piscinas, academia, espaço para animais de estimação e horta de temperos.

Os sobrados feitos pela empresa já preveem a instalação de elevador para facilitar a mobilidade para famílias com idosos ou cadeirantes.

O CEO da AZO, José Albuquerque, conta que o empreendimento foi vendido no lançamento, em agosto de 2018, por valores entre R$ 6 mil e R$ 7 mil o metro quadrado. Agora, pronto, cada imóvel é vendido entre R$ 11 mil e R$ 13 mil o metro quadrado. Albuquerque diz que o projeto foi viabilizado pelo terreno já ter origem urbana, e não de área rural, o que acelerou a execução do empreendimento.

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“A procura melhorou bastante depois da pandemia, que levou a um despertar das pessoas para a busca por qualidade de vida e espaço. A casa é um objeto de desejo. As pessoas se empilham nos apartamentos nas grandes cidades por questões de necessidades urbanas. Campinas é o município com o 10º maior PIB do Brasil, uma cidade imensa, mas que tem condições de implementar condomínios de casas”, diz.

A incorporadora Helbor tem um projeto junto com a empresa de papel e celulose Suzano em Mogi das Cruzes. Com o loteamento de parte da Fazenda Rodeio, uma das plantações de eucalipto da Suzano, a incorporadora viabiliza espaços para a construção de casas de condomínio para os consumidores que migram da zona leste de São Paulo ou do ABC paulista para o município. Porém, o maior volume de compradores é da própria cidade.

Chamado Fazenda Itapety, o empreendimento fica a cerca de 50 km da capital paulista. Previsto para ser entregue no final de 2025, o condomínio tem lotes de a partir de 420 m² e terá piscinas, academia e quadras, além de rede elétrica subterrânea, segurança 24h e até mesmo um lago. O preço de um terreno médio de 480 m² é de R$ 1.700 o metro quadrado, o que totaliza um valor aproximado de R$ 816 mil. O volume geral de vendas do Fazenda Itapety é de R$ 520 milhões.

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Fazenda Itapety, em Mogi das Cruzes, está previsto para 2025 Foto: Divulgação/Helbor

Para o desenvolvimento do projeto, a Helbor e a Suzano se uniram para criar a empresa Alden. O plano dividiu uma área da Fazenda Rodeio, de 10 milhões m², em três partes, sendo que 44% são de preservação permanente, 36% para novas áreas verdes, lazer e conveniência e 20% para empreendimento residencial.

Segundo o diretor de vendas da Helbor, Marcelo Bonanata, projetos de loteamento como esses podem levar mais de dez anos para ter as aprovações necessárias para a venda para construção de moradias, sendo esse o maior entrave para empresários que almejam executar projetos de condomínios horizontais no País.

Empresas gigantes ficam fora desse mercado

O mercado de casas de condomínio não é como o de apartamentos, que tem grandes empresas listadas na Bolsa de Valores, como Cyrela e MRV. Esse segmento é dominado por companhias regionais, proprietários de grandes terrenos que são loteados e vendidos para a classe média-alta que, em muitos casos, continua a trabalhar na capital paulista.

Os motivos estão ligados à dificuldade de realização desses projetos, que precisam de terraplanagem, mais infraestrutura de encanamento, internet e eletricidade do que prédios.

Fora isso, terrenos em áreas rurais que poderiam ser explorados pelo mercado imobiliário altamente capitalizado demoram anos para serem convertidos em terrenos aptos à construção, aumentando o custo total dos empreendimentos.

Com isso, ganham espaço as empresas regionais e até mesmo grandes proprietários de terras que loteiam e vendem áreas para construção de casas.

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