Apartamentos encolhem e desafiam qualidade de vida e políticas públicas em São Paulo

Em 2016, só 30% dos apartamentos tinham menos de 45 m²; hoje esse porcentual é de 68%, sendo 20% deles menores que 30 m²

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Por Circe Bonatelli
5 min de leitura

A metragem dos apartamentos tem encolhido e desafiado a qualidade de vida na cidade de São Paulo, o que demanda a reformulação das políticas públicas. Esse foi um dos temas principais discutidos no seminário Lide Real Estate, realizado pelo Grupo de Líderes Empresariais (Lide) com o Grupo Estado, na quarta-feira, 13.

“Precisamos discutir como o mercado imobiliário pode ajudar na qualidade de vida das pessoas nas grandes cidades”, diz o diretor presidente do Grupo Estado, Francisco Mesquita, que elogiou a parceria no evento com o Lide.

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A evolução do mercado imobiliário nos últimos anos, com redução dos espaços e encarecimento dos terrenos, tem representado lançamentos com imóveis cada vez menores. Na capital paulista, os apartamentos com metragem de até 45 metros quadrados (m²) representavam 30% do estoque de imóveis residenciais novos à venda nos idos de 2016.

De lá para cá, essas unidades passaram a dominar o mercado e já representam 68% do estoque total, de acordo com pesquisa de mercado imobiliário do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Atualmente, 20% do estoque total são de moradias com menos de 30 m², embalado pela oferta crescente de estúdios nos últimos anos.

Seminário Lide Real Estate discutiu como dar mais conforto aos moradores de grandes cidades; especialistas defendem o adensamento Foto: Werther Santana/Estadão

A diminuição da metragem dos apartamentos (bem como a localização em bairros mais distantes das regiões centrais) resulta do encarecimento dos custos de construção, especialmente do preço dos terrenos, dizem os empresários e autoridades do setor. Portanto, fazer apartamentos menores em bairros mais afastados foi a solução para os imóveis caberem no bolso dos consumidores.

O ex-secretário estadual de habitação de São Paulo Lair Krahenbuhl disse que um dos principais entraves para o setor é o excesso de exigências e restrições para o aproveitamento dos terrenos – tema que está em discussão na Câmara Municipal com a revisão da lei de zoneamento. “Eu acho que a política de verticalização ainda é modesta e tímida. A verticalização deveria ser ampliada para se garantir uma maior ocupação das áreas”, afirmou Krahenbuhl.

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Moradias distantes do centro

Se o terreno recebe poucos apartamentos, o preço de venda do imóvel e a mensalidade do condomínio precisam ser maiores, o que limita a capacidade de compra da população e empurra as pessoas de menor renda para os bairros mais distantes ou para apartamentos compactos, explicou o executivo. “Se não tiver adensamento, não vai ter vida no centro.”

O ex-secretário, que foi o mentor do programa habitacional Cingapura nos anos 1990, alertou que a falta de moradia a um preço acessível é um problema ainda mais grave para as pessoas de baixa renda. Hoje, 21% do déficit habitacional vem da chamada “coabitação”, quando há uma quantidade excessiva de pessoas morando em um único lugar.

Uma habitação insalubre, com pouca ventilação e iluminação, prejudica diretamente a saúde de seus habitantes, afirmou Krahenbuh. Os espaços pequenos chegam a impactar o desempenho escolar dos jovens. “Crianças que não conseguem ter um local para estudar são 18% dos casos de evasão escolar”, citou ele.

Infraestrutura

O empresário Luiz Augusto Pereira de Almeida, sócio da Sobloco Construtora, responsável pela Riviera de São Lourenço, em Bertioga (SP), defendeu que haja mais investimentos públicos na expansão das redes de transporte. “A infraestrutura tem de acompanhar o adensamento. É inadmissível não ter metrô em todos os cantos da cidade. O ônibus deveria servir como o last mile, o trecho final do destino. A maior parte do trajeto deveria ser por metrô.”

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A arquiteta e presidente do grupo Infra Women Brazil, Márcia Ferrari, observou que a busca por qualidade de vida tem feito muitas pessoas saírem da capital paulista em direção às cidades da região metropolitana e ao interior. Tanto que o maior aumento proporcional da população foi nas cidades situadas nos eixos das rodovias Raposo Tavares, Castelo Branco e Anhanguera/Bandeirantes.

“Isso mostra para onde vai o crescimento”, afirmou ela. “Antes de tudo, é preciso fazer uma política integrada, combinando transporte com as regiões a serem adensadas. Não dá para o poder público ficar correndo atrás”, disse Márcia Ferrari.

Trem SP-Campinas

Nesse sentido, é positivo que haja investimentos em novos projetos, como o futuro trem que fará a ligação direta entre Campinas e São Paulo. “É preciso lembrar que as conexões são tão importantes quanto os pontos onde as pessoas vivem. O deslocamento precisa ser tranquilo para garantir a qualidade de vida”, disse, citando a necessidade de aprimoramento da infraestrutura de transportes.

O governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas (Republicanos), apresentou em setembro o novo edital do Trem Intercidades, que ligará a capital paulista a Campinas, com parada em Jundiaí. O leilão está previsto para 29 de fevereiro de 2024, com investimento de R$ 13,5 bilhões. A expectativa é que as obras sejam concluídas em 2031, sendo o trecho de Campinas até Jundiaí, em 2029.

A viagem deve durar 64 minutos e a passagem sairá por R$ 64, no máximo. Quando pronto, o trem deve desafogar o movimento do sistema Anhanguera-Bandeirantes e fomentar a economia local e acelerar o movimento de condomínios em regiões fora de São Paulo.

A expectativa inicial é que haja um serviço expresso entre a Barra Funda e Campinas e outro intermetropolitano, com paradas em Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Valinhos e Campinas. O Trem Intercidades é uma promessa antiga dos governadores de São Paulo. Em outras gestões, chegou-se a marcar uma data para lançar o edital, mas não foi adiante.