Carrefour vende terrenos para incorporadora construir residenciais ao lado dos supermercados

Empresa tem 50 projetos de complexos multiusos para serem desenvolvidos nos próximos dez anos nos terrenos das lojas, que darão lugar a empreendimentos residenciais, salas comerciais, hotéis, minishoppings e parques

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Foto do author Circe Bonatelli
Por Circe Bonatelli (Broadcast)

O Carrefour acertou a venda de dois terrenos para a incorporadora Riva, do grupo Direcional, erguer prédios residenciais ao lado de supermercados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Hoje as áreas são usadas como estacionamentos. A venda faz parte da iniciativa do grupo varejista de atrair parceiros para explorar o potencial de desenvolvimento imobiliário dos seus terrenos, além de dar mais liquidez aos negócios.

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Pelo acordo, parte do perímetro será destinado para a construção de dez torres, totalizando 1,3 mil apartamentos de dois a três dormitórios, a serem lançados nos próximos trimestres. Os empreendimentos devem movimentar R$ 600 milhões com as vendas futuras dos imóveis.

Uma das áreas fica em Interlagos, zona sul de São Paulo, junto de um Atacadão. A outra área fica no bairro Vicente de Carvalho, zona norte do Rio, com um Carrefour. As empresas não divulgaram o valor da transação. O Estadão/Broadcast apurou que os ativos valem em torno de R$ 90 milhões.

A transação foi fechada via permuta financeira. Ou seja: o Carrefour ficará com um porcentual da venda dos apartamentos, tendo um valor mínimo garantido. Há potencial de elevar esse valor caso haja aumento no preço de venda dos imóveis.

Atacadão na zona norte do Rio, onde a Riva vai erguer prédios residenciais em parte do estacionamento Foto: Riva/Divulgação

A negociação foi feita pelo Carrefour Property, braço responsável pela administração dos imóveis onde funcionam os supermercados, galerias e estacionamentos. O grupo vem buscando faturar com a atração de interessados na construção de prédios residenciais e comerciais nos entornos das lojas.

“Essa transação vai de encontro com a nossa estratégia de criar valor nos terrenos do portfólio”, afirma a presidente do Carrefour Property, Liliane Dutra, em entrevista ao Estadão/Broadcast. “Usamos cerca de 15% do potencial construtivo das nossas áreas. Então, temos um potencial gigantesco para explorar”.

Ao todo, o Carrefour Property tem 50 projetos de complexos multiusos para serem desenvolvidos nos próximos dez anos a partir da reconfiguração dos terrenos onde estão as lojas. Com isso, seria possível multiplicar a área construída nesses locais entre três e cinco vezes, com inserção de residências, salas comerciais, hotéis, minishoppings, parques e afins.

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Exemplo disso foi o empreendimento Alto das Nações, ao lado da Marginal Pinheiros. No local onde há um hipermercado, estão sendo construídos prédios residenciais, torre de escritórios, parque público e teatro, desenvolvidos por diferentes incorporadores, como Eztec, JFL, Wtorre e Altre.

Para a rede varejista, é vantajoso ter um fluxo maior de pessoas ao lado das suas lojas. E, para os incorporadores, a presença de um supermercado é um apelo a mais para atrair compradores dos imóveis.

“O terreno é um dos ativos mais estratégicos para qualquer empresa que atua no setor da construção. Nessa parceria chegamos a imóveis bem localizados e ancorados em uma operação de varejo de grande porte”, afirma o diretor Comercial e de Incorporação da Riva, Eduardo Quintella.

A negociação entre as empresas levou cerca de um ano e meio até a conclusão. Os dois executivos contam que há conversas em andamento para novas parcerias.

Carrefour prevê vender os imóveis de até 300 lojas

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O Carrefour já tem algumas definições dos moldes da operação que prevê a cisão dos seus ativos imobiliários. A potencial segregação e venda dos ativos (carve out, no jargão do mercado) foi anunciado pelo grupo em novembro de 2022.

“Estamos nos estruturando para buscar sócios e fazer a venda de uma parte do negócio. O objetivo é levantar recursos para novos investimentos do grupo e ganho de liquidez”, diz Liliane.

Segundo a executiva, já foi definido um perímetro de 200 a 300 imóveis que podem ser alienados, em um universo de cerca de 500 unidades. Entram aí as lojas que abrigam Carrefour, Atacadão, Sam’s Club e as galerias com lojistas pequenos e lanchonetes junto dos supermercados. A venda se refere apenas aos imóveis, e não à operação varejista, que permanecerá nos locais na condição de inquilina.

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Pelas contas do Goldman Sachs, o valor integral do portfólio do Carrefour gira na faixa de R$ 11 bilhões a R$ 17 bilhões (cálculo de 2022, quando a intenção da potencial venda foi anunciada. Desde então, o grupo comprou o BIG e se desfez de parte das lojas da rede.

“É um portfólio único no Brasil”, ressalta Liliane, prevendo a atração de investidores que procuram faturar com aluguéis gerados por varejistas dentro das cidades. “Esse é um mercado que está crescendo e se mostrou resiliente em muitos momentos, como na pandemia”, afirma.

Ano passado, o Carrefour vendeu quatro centros de distribuição e cinco lojas para um fundo administrado pela gestora de recursos Barzel por R$ 1,2 bilhão, numa pequena mostra do potencial do portfólio.

Neste momento, o grupo caminha para definir o modelo da transação, que poderá ocorrer com a venda direta de participação para um sócio ou a constituição de um fundo aberto a vários investidores, por exemplo. O Estadão/Broadcast apurou que o Itaú BBA foi contratado como assessor financeiro na busca de interessados.

“Ainda não definimos o modelo da operação, nem o prazo. Isso depende dos juros no País e a melhor época do mercado. Estamos trabalhando para estarmos prontos na janela correta”, conta a presidente.

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