Este novo vizinho poderia estar ali? A instalação de estabelecimentos comerciais, de serviços e industriais traz dúvidas para moradores do entorno, especialmente em vizinhanças majoritariamente residenciais. A delimitação do que pode ou não funcionar é uma das principais atribuições da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a Lei de Zoneamento – que está em revisão em São Paulo.
A revisão mudará o zoneamento de parte das quadras e imóveis da cidade, com regras mais ou menos flexíveis que as atuais. A principal alteração envolve a expansão dos eixos de verticalização, pois novas quadras estarão aptas a receber prédios sem limite de altura e zoneamento mais flexível, que permite a maioria das atividades não residenciais.
As mudanças estão na fase final de discussão na Prefeitura. A gestão Ricardo Nunes (MDB) vai enviar um projeto de lei com propostas à Câmara Municipal nos próximos dias, em meio a críticas pela falta de mapa que mostre as alterações na divisão da cidade por zonas.
O Ministério Público de São Paulo abriu inquérito para apurar a transparência da revisão. Já o Município tem destacado a consulta e audiências públicas e a manutenção do traçado das zonas hoje vigente. A Prefeitura indicou parâmetros para alterações, mas a aplicação em mapa será feita pelos vereadores. Para especialistas ouvidos pelo Estadão, o texto deixa questões em aberto e não expõe os motivos das mudanças.
No Legislativo, novas mudanças e o redesenho do mapa são esperados ao longo da tramitação, que envolverá novas audiências públicas. Não há previsão de data para as duas votações entre os vereadores. A relatoria será de Rodrigo Goulart (PSD), o mesmo da revisão do Plano Diretor.
A Lei de Zoneamento divide o território da capital em cerca de 35 zonas, com regras próprias para construções e atividades. Há locais que vetam totalmente qualquer imóvel não residencial ou obras de edifícios altos. Outros autorizam e incentivam alguns usos comerciais e industriais.
Embora a lei oriente o tipo de atividade não residencial que pode funcionar em cada vizinhança, isso não exime que o responsável obtenha todas as licenças necessárias. Estabelecimentos não residenciais devem respeitar normas variadas, como o máximo de ruído – também delimitado pelo zoneamento e passível de multa pelo Programa Silêncio Urbano (PSIU). O Estadão tem um material especial sobre normas para barulho.
A Lei de Zoneamento lista 61 grupos de atividades não residenciais. A divisão envolve o porte e o tipo de comércio, serviço e indústria. Parte das atividades são mais restritas (como grandes fábricas). Outras são aceitas em quase toda a área urbana, como pequenas lojas.
O que pode funcionar em cada tipo de zona em São Paulo?
Diante do grande volume de subdivisões, o Estadão selecionou 13 dos 61 grupos de atividades não residenciais delimitadas pelo zoneamento e que mais trazem dúvidas. Os grupos selecionados são: comércio de alimentação (pequeno, médio e grande portes); hospedagem e moradia; local de reunião ou eventos (pequeno, médio e grande portes); local de culto (pequeno, médio e grande portes); serviços de lazer, cultura e esportes; e cozinhas industriais (pequeno e grande porte).
O material inclui mapa interativo, em que é possível identificar o tipo de zona de todos os endereços da cidade, desenvolvido pelo Estadão a partir da base oficial da Prefeitura (Geosampa). A ferramenta permite a busca por endereço e a visualização de cada zona.
Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): nas vizinhanças de metrô, trem e corredor de ônibus. Abrangem ZEU, ZEUa (área de recuperação e proteção ambiental), ZEUP (área com previsão de implantação de metrô/trem/corredor de ônibus) e ZEUPa (área com previsão de ter metrô/trem/corredor de ônibus e de recuperação e proteção ambiental).
O máximo de ruído é majoritariamente de até 60 decibéis (das 7h às 19h), 55 decibéis (das 19h às 22h) e 50 decibéis (22h às 7h). A exceção são as ZEUa e ZEUPa, pois estão em área de proteção e recuperação ambiental, nas quais o limite é mais restritivo, de 50, 45 e 40 decibéis, respectivamente nos mesmos intervalos.
Entre os estabelecimentos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, hotel, pensão, hostel, casa de repouso, locação de curta duração (Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e mais locais de culto de pequeno, médio e grande portes;
- bilhar, bingo, boliche, clube recreativo, esportivos e social, fliperama, pista de skate, quadras esportivas para locação e similares, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m² (exceto em ZEUa e ZEUPa, que abrangem área de preservação e proteção ambiental).
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte.
Zona Predominantemente Residenciais (ZPR): permite alguns comércios e serviços. O teto de ruído é de até 50 decibéis (7h às 19h), 45 decibéis (19h às 22h) e 40 decibéis (22h às 7h).
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurante, bar, lanchonete, food trucks e afins de pequeno porte (até 100 pessoas);
- motel, pensão, hostel, hotel, casa de repouso, locação de curta duração (Airbnb e afins) e afins;
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e mais locais de culto instalados antes do Plano Diretor de 2014 (regularizados e com lotação máxima de 500 pessoas).
Entre os usos vetados, estão:
- restaurante, bar, lanchonete, food truck e afins com mais de 100 pessoas (médio e grande porte);
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de todos os portes;
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e demais locais de culto de todo porte (exceto os instalados antes do Plano Diretor de 2014, regularizados e com lotação máxima de 500 pessoas);
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens em geral.
Zona Exclusivamente Residenciais (ZER): veta tudo o que não é moradia. As exceções são templos religiosos anteriores ao Plano Diretor de 2014 que tenham sido regularizados e com lotação máxima de 500 pessoas e museus.
O máximo de ruído é de até 50 decibéis (7h às 19h), 45 decibéis (19h às 22h) e 40 decibéis (das 22h às 7h). O limite abrange todas as subdivisões (ZPR, ZER-1, ZER-2 e ZERa).
Entre os usos vetados, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e afins (pequeno a grande porte);
- motel, pensão, hostel, hotel, casa de repouso, locação de baixa duração (Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e de eventos, teatros, arenas de shows e afins de todos os portes (exceto museus);
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e mais locais de culto (exceto os anteriores ao Plano de 2014 e regularizados);
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens em geral.
Zonas de Centralidade (ZC): os “centrinhos” de bairro, com comércios e serviços. O limite é majoritariamente de até 60 decibéis (7h às 19h), 55 decibéis (19h às 22h); 50 decibéis (entre 22h e 7h), válido para ZC e ZC-ZEIS. Esse teto é menos elevado na ZCa, em áreas de proteção e recuperação ambiental, na qual é de 50, 45 e 40 decibéis, respectivamente nos mesmos intervalos.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, locação de curta duração (Airbnb e afins) e afins;
- casa de festas e eventos, teatro, arena de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e mais locais de culto de todo porte;
- bilhar, bingo, boliche, clube recreativos, esportivo e social, fliperama, pista de skate, quadra esportiva para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m² (exceto em ZCa, que abrange áreas de preservação e proteção ambiental).
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte.
Zonas Mistas (ZM): quadras com predominância do uso residencial e comércios e serviços variados. O máximo de ruído é majoritariamente de até 60 (7h às 19h), 55 (19h às 22h) e 50 decibéis (22h às 7h), o qual abrange inclusive as localizadas em área de interesse social (ZMIS).
A exceção são as ZMa e ZMISa, pois estão em área de proteção ambiental, nas quais o limite é mais restritivo, de 50, 45 e 40 decibéis, respectivamente nos mesmos intervalos.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurante, bar, lanchonete, food truck e afins de todo porte (exceto em ZMa, ZMIS e ZMISa, que permitem até 500 pessoas, por envolverem áreas de preservação e proteção ambiental e/ou para população de baixa renda);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, locação de curta duração (Airbnb e afins) e afins;
- casa de festas e eventos, teatro, arena de show e afins de pequeno, médio e grande porte (exceto em ZMa, ZMIS e ZMISa, que permitem até 500 pessoas, por envolverem áreas de proteção ambiental e/ou para população de baixa renda);
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e demais locais de culto de todo porte;
- bilhar, bingo, boliche, clube recreativo, esportivo e social, fliperama, pista de skate, quadras esportivas para locação e afins, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m² (exceto em ZMa e ZMISa, que abrangem áreas de preservação e proteção ambiental).
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte.
Zonas Corredor (ZCOR): vizinha a zonas predominantemente ou exclusivamente residenciais, principalmente com comércio e serviços.
O máximo de ruído é majoritariamente de até 50 (7h às 19h), 45 (19h às 22h) e 40 decibéis (22h às 7h), o qual abrange as ZCOR-1, ZCOR-2 e ZCORa.
A exceção é a ZCOR-3, localizada junto a vias mais movimentadas, nas quais a limitação é menor, de 55, 50 e 45 decibéis, respectivamente nos mesmos intervalos. Em relação a usos, as ZCOR-1 e ZCOR-2 têm mais restrições, por estarem em vias de menor tráfego e porte.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurante, bar, lanchonete, food truck e similares com até 100 lugares (exceto em ZCOR-1 e conjuntos históricos específicos das subprefeituras Sé, Pinheiros e Lapa);
- restaurante, bar, lanchonete, food truck e afins de 100 a 500 lugares (exceto em ZCOR-1, ZCOR-2 e conjuntos históricos específicos de Sé, Pinheiros e Lapa);
- serviços de locação de baixa duração, como Airbnb e afins (menos em ZCOR-1);
- casa de festa e eventos, teatro, arena de show e afins para até 100 pessoas;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins para lotação de 100 a 500 pessoas (exceto ZCOR-1 e ZCOR-2);
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação etc (exceto ZCOR-1 e ZCOR-2).
Os usos vetados são:
- albergues, dispensários, flats, apart hotéis, hotéis, motéis, pensionatos e pensões;
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto (exceto os anteriores ao Plano Diretor de 2014 e que estão regularizados);
- casas de festas e de eventos, teatros, arenas de shows e afins com mais de 500 pessoas;
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares com mais de 500 lugares;
- dark kitchens em geral.
Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM): áreas voltadas a passar por grande mudança com planos, como o recém-promulgado PIU Arco Jurubatuba.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, serviços de locação de curta duração (como Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto de todos os portes;
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m².
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte.
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS): áreas demarcadas em lei e voltadas à moradia da população de baixa renda. O teto de ruído é de até 50 (das 7h às 19h), 45 (19h às 22h) e 40 decibéis (22h às 7h) nas ZEIS-1 (favelas, loteamentos irregulares etc), ZEIS-2 (terrenos sem construção/subutilizados) e ZEIS-4 (áreas de manancial).
O limite é diferente nas ZEIS-3 (cortiços e imóveis subutilizados/desocupados em áreas centrais e com ampla infraestrutura) e ZEIS-5 (terrenos sem construção/subutilizados em áreas centrais e com ampla infraestrutura), que é de 55, 50 e 45 decibéis, respectivamente nos mesmos intervalos.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, serviços de locação de curta duração (como Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto de todos os portes;
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m² (exceto em ZEIS-5).
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte.
Zonas Especiais de Preservação Ambiental (Zepam): voltadas à preservação de áreas verdes, como remanescentes da Mata Atlântica. O máximo de ruído é de até 50 (das 7h às 19h), 45 (das 19h às 22h) e 40 decibéis (22h às 7h). Na Zepam em parque, a autorização para comércios e serviços pode ser liberada mediante autorização de órgãos ambientais.
Entre os usos vetados, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares (de pequeno a grande porte);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, serviços de locação de baixa duração (como Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de todos os portes;
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto;
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte;
- dark kitchens em geral.
Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE): tem incentivo de uso industrial. O máximo de ruído varia: até 60 (das 7h às 19h), 55 (das 19h às 22h) e 50 decibéis (das 22h às 7h) na ZDE-1 (áreas de indústrias de pequeno e médio porte), enquanto sobe para 65, 60 e 55 decibéis, respectivamente nos mesmos horários, na ZDE-2 (indústrias de grande porte).
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, pensão, hostel, hotel, casa de repouso, serviços de locação de curta duração (como Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto;
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens com área construída computável de até 500m², além das versões em maior porte se for em ZDE-2.
Entre os usos vetados, estão:
- dark kitchens de grande porte em ZDE-1.
Zona Predominantemente Industrial (ZPI): área para implantação e manutenção de uso não residencial, principalmente industrial. O máximo de ruído é de até 65 (das 7h às 19h), 60 (das 19h às 22h) e 55 decibéis (das 22h às 7h), que abrange ZPI-1 e ZPI-2.
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso, hotel, locação de curta duração (como Airbnb e afins) e similares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto;
- bilhar, bingo, boliche, clubes recreativos, esportivos e sociais, fliperamas, pista de skate, quadras esportivas para locação e assemelhados, de pequeno, médio e grande porte (acima de 500 pessoas);
- dark kitchens em geral.
Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS): para conservação da paisagem e atividades de manutenção e recuperação ambiental, como agricultura e turismo. O ruído máximo de até 50 (7h às 19h), 45 (das 19h às 22h) e 40 decibéis (22h às 7h).
Entre os usos permitidos, estão:
- restaurante, bar, lanchonete, food truck e similares de pequeno porte (até 100 pessoas), exceto em ZPDSr (área rural);
- motel, pensão, hostel, casa de repouso e locação de curta duração (Airbnb e afins), exceto em ZPDSr (área rural);
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins para até 100 pessoas;
- igreja, templo, mesquita, sinagoga, centro espírita, terreiro, convento, mosteiro e mais locais de culto para até 100 pessoas (ZPDS e ZPDSr) e até 500 em área urbana.
Entre os usos vetados, estão:
- restaurantes, bares, lanchonetes, food trucks e similares acima de 100 lugares;
- casas de festas e eventos, teatros, arenas de shows e afins acima de 100 pessoas;
- igrejas, templos, mesquitas, sinagogas, centros espíritas, terreiros, conventos, mosteiros e demais locais de culto acima de 100 pessoas em ZPDSr (área rural) e com mais de 500 (ZPDS);
- bilhar, bingo, boliche, clube recreativo, esportivo e social, fliperama, pista de skate, quadra esportiva para locação etc;
- dark kitchens.
A revisão da Lei de Zoneamento muda o uso permitido em cada zona?
Os imóveis estão sujeitos a trocas de zoneamento com a revisão. A minuta apresentada em agosto indica critérios para quadras serem transformadas em Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), por exemplo, que permitem quase todas as atividades. O texto também aponta que alguns imóveis sejam removidos desses eixos e encaixados em zonas mais restritivas.
O texto atual permite expandir esses eixos de verticalização, que permitem prédios sem limite de altura. Hoje, essas zonas abrangem áreas a até 600 metros de estação de metrô e trem e a até 300 metros de corredores de ônibus. A nova lei do Plano Diretor autorizou, contudo, ampliação por meio do novo zoneamento.
A minuta atual indica que o raio de influência abranja quadras majoritariamente tocadas por um raio de 700 metros (metrô e trem) e 400 metros (corredor). Com isso, imóveis a uma distância superior também poderão ser transformados em ZEU desde que metade da quadra esteja na área de influência.
Além disso, a revisão indica critérios para quadras não serem transformadas em eixo e, até mesmo, deixem de ser eixo. Entre eles, estão áreas de risco, com remanescentes da Mata Atlântica e do perímetro tombado do Bixiga.
A proposta prevê também que as vilas reconhecidas pelo Município virem Zona Predominante Residencial (ZPR), que tem maior restrição de atividades não residenciais, por exemplo. Isso valeria para os conjuntos reconhecidos em análise “caso a caso” pela Prefeitura. O Estadão explicou outros parâmetros propostos para vilas neste material especial.
Qual é a proposta atual de revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo?
A revisão da Lei Zoneamento começou a ser discutida ainda na gestão João Doria (então no PSDB) em 2017, com uma primeira minuta apresentada no ano seguinte. Um nova versão foi depois veiculada pelo prefeito seguinte, Bruno Covas (PSDB), em 2019. As mudanças propostas foram barradas na Justiça até ser considerada improcedente em 2022.
Após a decisão judicial favorável, uma terceira versão foi apresentada pela gestão Ricardo Nunes (MDB) em maio. Já um quarto texto foi veiculado pela Prefeitura em agosto, adaptado às mudanças previstas na nova lei do Plano Diretor, dentre outras alterações.
O texto a ser enviado à Câmara Municipal será, portanto, a quinta versão do texto da revisão. No Legislativo, a expectativa é que o relator, Rodrigo Goulart, também apresente substitutivos para apreciação dos pares, como ocorreu na revisão do Plano Diretor.
Se aprovado, o projeto pode ser promulgado na íntegra ou com vetos pelo prefeito. Nunes também pode rechaçar todo o conteúdo, embora não seja usual para uma lei desse porte.
Como denunciar imóvel irregular?
As denúncias de imóvel irregular e barulho podem ser feitas por meio do 156, por telefone ou por meio do site e do aplicativo do serviço, disponíveis neste endereço: https://sp156.prefeitura.sp.gov.br/portal/servicos. Também é possível reclamar nas praças de atendimento das subprefeituras.
