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Proposta da Prefeitura de SP para zoneamento dificulta demolição de vilas

Projeto de lei propõe que esses conjuntos não poderão ser derrubados para dar lugar a prédios altos, mas apenas se análise municipal ‘caso a caso’ reconhecê-los como vilas

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Por Priscila Mengue
Atualização:

As atuais regras para a preservação de vilas poderão passar por mudanças se forem aprovadas em meio às novas propostas da Prefeitura de São Paulo para a revisão da Lei de Zoneamento, apresentadas nesta terça-feira, 19. O projeto de lei prevê mecanismos que dificultam e desestimulam a demolição desses conjuntos de casas, em consonância com o que já havia sido indicado na nova lei do Plano Diretor, promulgada em julho.

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Essas propostas podem ter resultado limitado na prática, segundo especialistas já haviam apontado ao Estadão. Isso porque o projeto de lei indica que o reconhecimento de um conjunto como vila dependerá de uma análise “caso a caso” por um órgão técnico municipal.

Na prática, muitos locais popularmente vistos como vila não estão assim registrados. Além disso, legislações mais recentes têm entendimento mais específico sobre esses conjuntos, restrito hoje a casas geminadas, por exemplo. A nova proposta permite que construções não geminadas também sejam entendidas como vilas.

O projeto de lei da revisão do zoneamento traz uma mudança na própria descrição do que é uma vila. O texto diz: “agrupamento de construções originalmente residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, sem a instituição de condomínio, podendo ser formado por um ou mais lotes fiscais, sendo ou não composto por casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.

Vila em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo Foto: Felipe Rau/Estadão - 31/07/2023

Com a proposta, o conceito de vila passa a contemplar casas que hoje têm uso comercial ou de serviços – transformadas em cafés, bares, escritórios e consultórios, por exemplo. Hoje, o entendimento do que é uma vila contempla apenas imóveis com o uso residencial.

Outro trecho sobre o tema já apresentado pela Prefeitura na versão anterior do projeto (de agosto) foi mantido: o que indica que as vilas reconhecidas como tal sejam classificadas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR). Esse tipo de zoneamento veta construções de mais de 10 metros de altura e tem outros tipos de restrições. O Estadão tem um especial que explica as características das principais zonas da cidade, como a ZPR.

Agora, a nova proposta traz mais um mecanismo de desincentivo à verticalização nesses espaços. O trecho aponta que o endereço das vilas reconhecidas siga com o zoneamento de ZPR mesmo se o conjunto for total ou parcialmente demolido. Ou seja, não seria mais possível derrubar uma vila inteira para construir um prédio alto, já que permaneceria a restrição para construções de até 10 m de altura.

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Por outro lado, o projeto de lei permite que terrenos que compõem uma vila sejam “remembrados”. Essa fusão de lotes poderia ocorrer só no caso de anuência de dois terços dos proprietários de imóveis do conjunto. Isso facilita transformações e ampliações dos imóveis desde que mantenham a característica horizontal.

Vila se tornaram ‘bolhas’ de estilo de vida

Com o “boom” da verticalização nos últimos anos, as vilas se tornaram quase “bolhas” de um estilo de vida cada vez mais raro em meio ao avanço de prédios altos, especialmente nos bairros centrais. Como o Estadão mostrou, residências nesses conjuntos são disputadas por compradores e locatários em endereços mais valorizados da cidade, na busca de aliar um convívio de vizinhança mais intenso e a proximidade de tudo.

Esse cenário e o processo de revisão das duas principais leis urbanísticas da cidade (Plano Diretor e Lei de Zoneamento) motivou mobilizações populares pela preservação desses conjuntos, como a que obteve o tombamento provisório e emergencial de oito vilas, travessas e ruas sem saída nas imediações do Parque do Ibirapuera. Por outro lado, o mercado imobiliário tem argumentado que há poucos terrenos disponíveis para erguer grandes edifícios em áreas de maior demanda.

Outra mudança na legislação das vilas também está em curso com um novo projeto de lei em tramitação na Câmara. Em maio, os vereadores aprovaram, em 1ª votação, uma proposta que aumenta a restrição da circulação em vilas e ruas sem saída mesmo quando ocupam mais de um quarteirão. Ainda são necessárias uma 2ª aprovação pelos vereadores e a promulgação do prefeito.

Remanescente de vila do Tatuapé quase totalmente demolida foi tombado recentemente em São Paulo Foto: Werther Santana/Estadão

Quantas vilas existem em São Paulo?

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Não há um número oficial ou um inventário de vilas da cidade. Isso envolve tanto um vácuo na compilação dos dados quanto uma diferença entre o entendimento popular do que é uma vila e o que de fato é reconhecido como tal pelo poder público. O único balanço municipal é o de conjuntos de casas, ruas sem saída e vias de baixo tráfego que têm autorização para instalação de portões. Segundo a Prefeitura, 427 vilas tinham essa liberação em agosto.

Alguns dos principais dados sobre vilas paulistanas foram reunidos em um estudo da Universidade de São Paulo (USP) de 2018, que identificou 801 construídas em 17 distritos mapeados, todos de passado industrial paulistano. Desse total, 768 estavam preservadas.

Para a professora que coordenou o levantamento, a arquiteta e urbanista Rosana Helena Miranda, o total na cidade deve ser de ao menos o dobro, conforme disse ao Estadão em reportagem publicada em agosto.

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O mapeamento liderado pela professora identificou mais de 10,4 mil casas de vila construídas nos 17 distritos, número que inclui os 33 conjuntos demolidos. Entre as preservadas, a concentração é maior especialmente no Ipiranga (103), no Belém (97), na Mooca (77), em Perdizes (74), na Lapa (62), no Brás (61) e no Cambuci (57).

Os demais mapeados preservados estão nos distritos Bom Retiro (46), Liberdade (44), Pari (35), Vila Leopoldina (33), Santa Cecília (26), Bela Vista (14), Sé (12), Barra Funda (11), Consolação (9) e República (7).

A maior parte dessas vilas é da 1ª metade do século passado. Do total de 801, 280 foram construídas até 1930, 350 datam do período entre 1930 e 1954, 166 são do intervalo de 1954 a 1974 e cinco são posteriores.

No levantamento, à época, a professora identificou ainda que a maioria das casas de vila continuava como moradia, com algumas adaptadas para uso comercial, principalmente no centro. Também constatou que mais de um terço das demolições foi nos distritos República e Pari. Notou ainda que grande parte está ligada à construção de prédios e obras de infraestrutura urbana.

Conselho municipal recentemente determinou tombamento provisório de vila perto do Ibirapuera "com urgência", a fim de impedir demolição Foto: Felipe Rau/Estadão - 31/07/2023

O que são vilas, afinal?

As primeiras vilas de São Paulo foram construídas ainda no fim do século 19. Nas primeiras décadas, estiveram ligadas especialmente à iniciativa de industriais, que criavam esses tipos de conjunto para atender aos funcionários, grande parte deles migrantes e imigrantes sem residência fixa na cidade.

A centenária Vila Maria Zélia, no Belém, talvez seja um dos exemplos mais conhecidos das vilas operárias. Ao longo do século 20, também passaram a ser vistas como opção de empreendimentos imobiliários voltados ao aluguel, principalmente para a população de menor renda. Recentemente, o Conselho de Patrimônio Cultural de São Paulo decidiu aprovar o tombamento do que sobrou de um conjunto de sobrados no distrito Tatuapé, zona leste.

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) da Prefeitura estabeleceu – em 2022 – uma série de parâmetros para o enquadramento como vila. O mesmo entendimento foi incorporado na nova lei do Plano Diretor, que entrou em vigor em julho, com a definição de “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”. Essa definição está em discussão na revisão do zoneamento.

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Como será a revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo?

A revisão da Lei Zoneamento começou a ser discutida ainda na gestão João Doria (então no PSDB) em 2017, com uma primeira minuta apresentada no ano seguinte. Nova versão foi depois veiculada pelo prefeito seguinte, Bruno Covas (PSDB), em 2019. As mudanças propostas foram barradas na Justiça até a ação ser considerada improcedente, em 2022.

Após a decisão judicial favorável, uma terceira versão foi apresentada pela gestão Ricardo Nunes (MDB) em maio. Já um quarto texto foi veiculado pela Prefeitura em agosto, adaptado às mudanças previstas na nova lei do Plano Diretor, dentre outras alterações. Por fim, o projeto de lei foi divulgado em 19 de setembro.

O projeto de lei será apresentado à população em audiência pública virtual em 2 de outubro. Na sequência, com eventuais ajustes, será enviado à Câmara Municipal, onde precisará ser aprovado em duas votações.

Relator da proposta no Legislativo, Rodrigo Goulart (PSD) antecipou em entrevista ao Estadão, na última semana, que fará alterações no texto da Prefeitura. Associações de bairro e organizações diversas também têm procurado a Câmara para apresentar propostas. Na revisão do Plano Diretor, o vereador fez diversas mudanças no texto enviado pelo Município.

Se aprovado, o projeto pode ser promulgado na íntegra ou com vetos pelo prefeito. Nunes também pode rechaçar todo o conteúdo, embora não seja usual para uma lei desse porte.

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