Novo Plano Diretor pode espalhar praças privadas de uso público por SP; veja prós e contras

Nova lei tem incentivos atrativos para mercado imobiliário; especialistas avaliam que padrões mínimos de mobiliário e área verde deveriam ser exigidos e questionam impacto fiscal

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Por Priscila Mengue
Atualização:

A recém-promulgada revisão do Plano Diretor da cidade de São Paulo traz incentivos inéditos para que novos empreendimentos criem praças privadas de uso público, a exemplo do que ocorre nos “pocket parks” de Nova York há seis décadas. Especialistas ouvidos pelo Estadão avaliam que a proposta tem potencial para atrair o mercado imobiliário e se espalhar pela cidade, mas destacam que ajustes são necessários para garantir a qualidade e o acesso da população. Também há questionamentos sobre o impacto fiscal e de verticalização do novo estímulo.

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O texto promulgado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) não define um mínimo exigido de itens de mobiliário urbano (como bancos e lixeiras) e de área verde, por exemplo. Para especialistas ouvidos pela reportagem, ajustes podem ser feitos na revisão da Lei de Zoneamento, que será discutida pela Câmara Municipal neste semestre, por exemplo. Também há a possibilidade de fazer uma regulação específica.

A lei dá um “bônus” para os empreendimentos com praças, os quais poderão aumentar parte da área construída e ter isenção parcial da chamada outorga onerosa, principal taxa cobrada das construtoras. Esse incentivo pode chegar próximo de R$ 1 milhão em endereços muito valorizados da cidade, a depender do tamanho do projeto. Não há estudo sobre o possível impacto fiscal.

Os incentivos propostos são voltados aos “eixos” de verticalização, nas vizinhanças de trem, metrô e corredor de ônibus. Esses locais têm concentrado a maioria dos lançamentos de prédios com apartamentos na cidade nos últimos anos e poderão ter a área de abrangência ampliada em até 148% se a mudança indicada na revisão do Plano Diretor for aprovada no novo zoneamento.

Esse tipo de praça é raro em São Paulo, presente em alguns empreendimentos com perfil mais corporativo e em regiões como o entorno das Avenidas Paulista, Brigadeiro Faria Lima e Chucri Zaidan. Os locais geralmente têm ajardinamento, bancos e outros espaços de estar, com perfil distinto das pracinhas de bairro. O objetivo é aumentar áreas de uso público para moradores, trabalhadores e frequentadores do entorno, assim como o movimento de pedestres.

A proposta para estimular a criação das praças não estava no projeto enviado por Nunes ao Legislativo em março e foi incluída no texto pela Câmara. A primeira versão apresentada pelo relator, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), utilizava o termo “praça privada” e alguns incentivos (como descontos de IPTU, que foi retirado), o que motivou uma série de críticas.

Na versão aprovada e apresentada cinco dias antes da votação no Legislativo, não foi mais usado o nome “praça privada”. O texto utiliza outros termos para se referir aos espaços, como “praças urbanas no pavimento de acesso às edificações”, “praça urbana comunitária” e “praça pública”.

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A alteração passou praticamente despercebida nas audiências públicas em meio a alterações mais polêmicas. Quatro especialistas de diferentes perfis entrevistados pelo Estadão foram unânimes em apontar a necessidade de ajustes no texto, em pontos que consideram ambíguos. Parte deles também critica a renúncia fiscal, considerada alta, a permissão para verticalização ainda maior nos eixos e os poucos parâmetros mínimos de qualidade.

“A intenção é muito boa, mas só de intenção não se faz uma cidade. O poder público precisa deixar claras as regras”, diz a professora do Instituto Federal de São Paulo Giselly Barros. Para a urbanista, os parâmetros estipulados são insuficientes para garantir projetos eficientes. “Normas genéricas abrem margem para livre interpretação do setor privado”, diz.

Em São Paulo, ela avalia que alguns empreendimentos corporativos com padrão semelhante não são suficientemente convidativos para a população de renda mais baixa, com “barreiras invisíveis”. “Tem de ser focado nas pessoas, com o máximo de acessibilidade possível e diversidade de usos. A sociedade tem de se sentir parte, independentemente se mora, trabalha ou consome ali.”

Empreendimento na Av. Chucri Zaidan tem praça com perfil semelhante a que é incentivada pela revisão do Plano Diretor Foto: Werther Santana/Estadão

Pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), Bianca Tavolari analisa que o texto ainda é confuso. “Não acho que traz segurança para quem vai operacionalizar”, declara.

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Ela ainda destaca que não há prazo mínimo estipulado para esse tipo de uso e que o próprio registro em cartório exigido pode ser depois modificado. “O que impede que, daqui a três anos, transforme em outra coisa, depois que ganhou o potencial construtivo e o desconto na outorga?”, questiona.

Outro ponto que salienta é a falta de regra para fiscalização, a fim de averiguar o cumprimento do uso público. Também destaca que não há um mecanismo de transparência previsto até o momento, como um mapa de todas as praças privadas, como existe em Nova York.

Além disso, critica a falta de parâmetros básicos de área verde. “Não exige nada em termos de meio ambiente. Por essa redação, pode colocar concreto em todo o chão, não colocar nada de mobiliário e explorar economicamente (pela fachada ativa, por exemplo). Quem determinará será o mercado.”

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Já o professor da USP e relator do Plano Diretor de 2014, Nabil Bonduki, destaca que os empreendimentos com praças terão ainda mais incentivos para prédios altos, os quais serão somados a outros já existentes e criados na revisão. Isso ocorre em um momento em que a intensa verticalização da cidade tem sido criticada por parte das vizinhanças de eixo nos últimos anos.

Outros estímulos do Plano permitem “áreas não computáveis” (que não entram na soma total do espaço construído do imóvel, para análise dos limites máximos da obra), o que pode até dobrar o volume construído dos imóveis em relação à regra atual. “Qual impacto causa no entorno?”, diz Bonduki.

Além disso, um dos incentivos da nova lei é que o prédio tenha o volume construtivo permitido para todo o terreno. Isto é, como uma parte será destinada à praça, a edificação possivelmente será mais alta, ainda mais que uma parte dessa verticalização será isenta do pagamento da outorga.

Edifício na zona sul de São Paulo tem praça privada de uso público, com jardins, mesas e bancos Foto: Werther Santana/Estadão

Praças privadas podem potencializar comércio nos térreos dos prédios

A lei permite que as praças fiquem junto às “fachadas ativas”, que são os estabelecimentos comerciais e de serviços implementados nos térreos dos prédios. Para especialistas, as praças podem estimular a permanência do público nesses locais, tornando-os mais atrativos para a população.

“Pode gerar modelos de projetos interessantes, principalmente porque o incentivo é muito bom. E mudar de maneira bastante positiva o térreo dos edifícios”, avalia Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP, que representa as empresas do setor imobiliário.

Bernardes considera a proposta atraente principalmente para fachadas ativas com restaurantes, cafés e outros espaços gastronômicos, mas também com potencial de valorizar comércios variados. “A pessoa vai fazer compras e fica na praça. A ambiência é mais atrativa, agrega valor à fachada ativa”, diz.

Por outro lado, pondera que a proposta pode ser menos interessante a depender da localização. “Determinadas regiões podem não ter demanda.”

Além disso, o vice-presidente do Secovi-SP argumenta que ajustes no texto da lei são necessários para esclarecerpontos. Um exemplo que cita é que há um trecho que proíbe o fechamento do espaço, enquanto outro permite a restrição de acesso à noite. No Plano Diretor de 2014, esse tipo de alteração foi feita na Lei de Zoneamento, de 2016.

Prédio na Faria Lima tem praça privada com mesas, assentos e outros itens de mobiliário urbano Foto: Werther Santana/Estadão - 05/07/2023

Como poderão ser as praças privadas de uso público?

Para obter o incentivo, o texto determina que a praça tenha ao menos 250 metros quadrados, esteja no nível da calçada e conte com o acesso livre para os pedestres em geral (com possibilidade de restrição à noite) a partir da via pública. É vedado que parte da área seja ocupada por vagas de estacionamento, construções ou algum tipo de fechamento de acesso.

A responsabilidade pela limpeza e conservação será do proprietário do imóvel. Além disso, a lei determina que o espaço seja registrado como praça em cartório.

O texto não tem exigências de um número mínimo de bancos, lixeiras ou outros itens básicos para esse tipo de espaço. É dito que essas praças “poderão” ter equipamentos de esporte, lazer, cultura e mobiliário urbano, porém a instalação é facultativa.

Outro ponto é que o texto não exige um mínimo de área verde. Há padrões básicos apenas se o empreendimento optar por incluir uma área ajardinada, que deverá ter ao menos metade da superfície com solo natural e uma árvore a cada 25 metros quadrados, dentre outros parâmetros.

O Plano Diretor de 2014 já previa alguns estímulos a intervenções semelhantes às “praças privadas”, mas menos atraentes do que os propostos na revisão. Esse incentivo envolvia a “fruição pública” – que abrange áreas para a circulação e permanência da população em geral, como ocorre em alguns dos edifícios paulistanos mais conhecidos, como o Conjunto Nacional, a Galeria do Rock e o Edifício Copan.

Na prática, o estímulo à fruição não teve adesão significativa do mercado imobiliário e é raramente visto nos novos empreendimentos. Não há dados oficiais sobre o total de novos edifícios que implantaram essa proposta na cidade.

Como o Estadão mostrou, as mudanças previstas na revisão devem levar cerca de quatro anos para serem visíveis. Isso se deve a fatores diversos, como trâmites legais, dinâmicas do mercado imobiliário e o panorama econômico.

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Nova York é referência desde 1961, mas lei precisou de ajustes

A principal referência mundial em praças privadas de uso público é Nova York, que implantou o estímulo na Lei de Zoneamento de 1961, que instituiu um bônus na área construída. O objetivo era abrir áreas de uso público e fluidez em meio ao avanço da verticalização e densidade construtiva local, como “respiros” na cidade.

O uso desses espaços é comum entre moradores e turistas nova-iorquinos. Mesmo quem não conhece a metrópole provavelmente já viu um local desses em filmes e séries americanos, em que personagens conversam, descansam ou fazem refeição em uma área de uso público em frente a um grande edifício.

Rockefeller Center tem um "pocket park" Foto: Mike Segar/Reuters - 21/05/2020

Os chamados Privately Owned Public Spaces (POPs) tiveram um boom por causa dos incentivos públicos, mas, ao longo dos anos, averiguou-se a necessidade de regras adicionais para garantir qualidade e uso público. Foram criados padrões básicos, como um mínimo de espaços para sentar, de árvores e de fontes de iluminação, a depender das dimensões do espaço. As normas passaram por revisões, a mais recente entre 2007 e 2009, com longa lista de especificações.

Hoje, Nova York tem 592 POPs, majoritariamente formados por praças e galerias com fruição pública, segundo o Departamento de Planejamento Urbano nova-iorquino. Também há experiências semelhantes em cidades como Tóquio, Santiago e São Francisco, dentre outras.

A urbanista Giselly Barros comparou a experiência paulistana e nova-iorquina na tese de doutorado. Ela comenta que um pesquisador até instalou câmeras para identificar os motivos para algumas praças privadas de uso público terem maior uso do que as outras, o que impactou no desenho da lei local.

“Nova York tem vários arranha-céus. A ideia inicial era de que as praças fossem áreas de respiro”, compara. “Lá, o empreendedor começou a ver como positivo, não negativo, porque a praça agrega valor. A pessoa vai passear com o cachorro, desce com a criança.”

As novas praças são para toda a cidade? Quais são os incentivos?

A nova regra será válida exclusivamente para os eixos de transporte, que recebem diversos incentivos municipais para a construção de apartamentos. Hoje, esses locais abrangem quadras a até 600 metros de metrô e trem e 300 metros de corredores de ônibus.

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Uma expansão que irá mais do que dobrar essas áreas deverá ser avaliada na revisão da Lei de Zoneamento (o que está previsto para este semestre), com a ampliação para quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros e 400 metros, respectivamente. Isto é, essa transformação em eixo poderá alcançar imóveis a até mais de um quilômetro da estação, como mostrou o Estadão.

Hoje, um empreendimento nos eixos de transporte pode construir até quatro vezes a metragem do terreno, com a cobrança de outorga quando ultrapassa em mais de uma vez o tamanho. Esse cálculo não inclui características incentivadas, como comércio no térreo, habitação para baixa renda e outros.

Um novo condomínio que implantar uma praça privada terá alguns estímulos. Um exemplo: um prédio em um terreno de 1 mil m² nos eixos pode construir 4 mil m² de área “computável”, com a cobrança da outorga em 3 mil m². Caso esse edifício destine metade do lote para uma praça privada, ganhará um “bônus” de mais 250 m² de área computável (metade da área da praça).

Outro incentivo é ainda mais atraente. Esse prédio hipotético ganharia desconto de outorga de metade do “potencial construtivo” da praça. Isto é, se a praça tem 500 m², esse bônus é de 1 mil m² isentos da taxa. No exemplo citado, portanto, o empreendimento poderia ter 4.250 m² e pagaria outorga por 2.250 m².

Esse desconto significa, na prática, um valor que varia confome a localização e tamanho da praça, podendo chegar a valores próximos de R$ 1 milhão em bairros nobres. Em um empreendimento recente da Rua Francisco Leitão, em Pinheiros, por exemplo, foram pagos R$ 4,6 milhões para construir 6 mil m² “computáveis” em terreno de 1,6 mil m².

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