Uma das mais importantes leis da cidade está em revisão em São Paulo: a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Mais conhecida como Lei de Zoneamento, trata de regras e incentivos para construções e atividades econômicas. Mudanças nesses e outros aspectos estão em discussão na Prefeitura e, em breve, na Câmara Municipal, onde deverão ser aprovadas pela maioria dos vereadores. Um dos principais pontos é delimitar os tipos de residência permitidos em cada vizinhança, como casas, condomínios, edifícios baixos e prédios altos, até mesmo sem limite de altura.
Mas você sabe qual tipo de moradia pode ser construída na sua rua ou bairro? Essa permissão depende do tipo de zoneamento de onde o imóvel está localizado, pois é a classificação do endereço que delimita o tipo de residência e o máximo de altura permitidos, dentre outros aspectos. Ao todo, São Paulo tem cerca de 35 zonas.
A revisão está em fase final de discussão pela gestão Ricardo Nunes (MDB), que divulgou uma versão prévia no começo de agosto. O texto passará por novas modificações pela Prefeitura e será apresentado em audiência pública nos próximos dias, sem data oficial anunciada. Depois, será enviado para a Câmara, onde terá relatoria do vereador Rodrigo Goulart (PSD), o mesmo da revisão do Plano Diretor e que já discute informalmente novas modificações, como contou ao Estadão.
A Lei de Zoneamento também delimita o tipo de atividade que pode funcionar em cada local, como bares, dark kitchens (cozinhas industriais), casas de festas, espaços de eventos e igrejas, dentre outros. O Estadão tem um especial sobre esse tema. Também foi preparado um material específico sobre o máximo de barulho que pode ser emitido em cada local e horário na cidade.
Ao todo, o zoneamento classifica as moradias em oito tipos principais, divididos entre horizontais e verticais e de lote único ou em condomínio, dentre outros. Além disso, limita a altura máxima das construções da maioria da cidade para de 10 a 48 metros, com exceção basicamente dos chamados “eixos de verticalização”, que permitem prédios sem limite de altura.
No caso da altura, outros aspectos não ligados ao zoneamento também influenciam. Dois dos principais são a proximidade de aeroportos, como de Congonhas e do Campo de Marte, e a localização em uma área envoltória de um bem tombado, que são proteções determinadas para não prejudicar a visualização e a manutenção de uma parte dos imóveis considerados patrimônio cultural.
Qual tipo de moradia pode ser construída na sua vizinhança?
A cidade tem cerca de 12 tipos de zonas, com regras e objetivos específicos. Cada um tem subdivisões em zonas: parte delas com restrição maior, especialmente quando envolvem áreas de proteção e recuperação ambiental, que são minoria no perímetro urbano paulistano. O Estadão explicou as características de cada tipo de zona neste material especial.
O Estadão também produziu um mapa interativo do zoneamento, no qual é possível identificar o tipo de zona de qualquer parte da cidade de São Paulo. A ferramenta foi desenvolvida partir da base de dados oficial da Prefeitura (Geosampa).
O material permite a busca por endereço e a visualização de cada zona. Após o mapa, há uma explicação das regras para a maioria dos tipos de zona, como a altura máxima autorizada e o tipo de construção, como casa, sobrado, condomínio, edifício alto e outros. Também há as normas básicas para o “parcelamento do solo”, que envolve as dimensões máximas e mínimas de novos lotes na cidade.
Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): vizinhanças de metrô, trem e corredor de ônibus. Permitem imóveis sem limite de altura e exigem que novos lotes tenham de mil m² a 20 mil m².
Esse tipo de zona tem exceções, nas quais o limite de altura é de 28 metros. Essas exceções envolvem áreas de recuperação ambiental (ZEUa) ou que a estrutura de transporte não está em implantação ou pronta (ZEUP e ZEUPa).
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e prédios com apartamentos de todos os perfis (tanto em lote único quanto em condomínio).
Imóveis residenciais vetados:
- Nenhum tipo.
Zona Predominantemente Residencial (ZPR): área majoritariamente residencial, com alguns tipos de comércios e serviços. Permite construções de até 10 metros de altura e exige que novos lotes tenham de 125 m² a 10 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e residências horizontais em geral (tanto em lote único quanto em condomínio);
- Predinhos verticais com mais de dois apartamentos que tenham área construída inferior a 2,5 mil m² (lote único ou condomínio).
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínio vertical com mais de dois apartamentos que tenha área construída superior a 2,5 mil m².
Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER): veta tudo o que não é moradia, exceto casos específicos de museus e igrejas instaladas antes de 2014 (se devidamente regularizadas). Limitam construções a até 10 metros de altura. Também exigem que novos lotes tenham até 10 mil m², com um mínimo que varia de 125 m² a 500 m², a depender do endereço exato.
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados, residências horizontais em geral e casas sobrepostas (”predinhos” de duas unidades), tanto em lote único quanto em condomínio;
Imóveis residenciais não permitidos:
- Prédio com mais de dois apartamentos.
Zonas de Centralidade (ZC): áreas que funcionam como “centrinhos” de bairro, com comércios e serviços. Majoritariamente, permitem construções de até 48 metros de altura e estão entre as que autorizam a maior variedade de tamanho de lote na cidade, de 125 m² a 20 mil m².
Esse tipo de zona tem regras especiais em altura: áreas de recuperação e proteção ambiental (ZCa) permitem prédios de até 20 metros; áreas voltadas à população de baixa renda (ZC-Zeis) não têm máximo definido.
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e residências horizontais em geral, em lote único e condomínio (condomínios exceto em ZC-Zeis);
- Prédios de até 20 mil m² de área construída computável (exceto em ZC-Zeis, que veta construções verticais e com mais de uma unidade).
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínios verticais com mais de 20 mil m² de área construída computável.
Zonas Mistas (ZM): quadras com predominância do uso residencial e presença de comércios e serviços variados. Permitem construções de até 28 metros, exceto nas áreas de proteção e recuperação ambiental (ZMa e ZMISa), cujo limite é de 15 metros. Estão entre as que autorizam a maior variedade de tamanho de lote na cidade, de 125 m² a 20 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e residências horizontais em geral, em lote único;
- Condomínios de casas e prédios de até 20 mil m² de área construída computável (exceto em ZMIS e ZMIS, que são áreas para a população de baixa renda e vetam construções verticais, com mais de uma unidade e condomínios).
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínios verticais com mais de 20 mil m² de área construída computável.
Zonas Corredor (ZCOR): áreas vizinhas a zonas predominantemente ou exclusivamente residenciais, principalmente com comércios e serviços. Permitem construções de até 10 metros de altura e lotes de 250 m² a 10 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados, residências horizontais em geral e casas sobrepostas (”predinhos” com duas unidades), em condomínio e lote único;
- Prédios verticais de até 2,5 mil m² de área construída computável (exceto em ZCOR-1, que abrange vias pouco movimentadas);
- Prédios verticais de 2,5 mil m² a 10 mil m² de área construída computável (exceto em ZCOR-1 e ZCOR-2, que abrangem vias de menor movimento).
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínios verticais com mais de 10 mil m² de área construída computável.
Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM): áreas voltadas a passar por grande mudança com planos, como o recém-promulgado PIU Arco Jurubatuba. Permitem construções de até 28 metros de altura e novos lotes de mil m² a 20 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Prédios com apartamentos, sobrados e casas de todos os perfis, em lote único e em condomínio.
Imóveis residenciais não permitidos:
- Nenhum tipo.
Zona Especial de Interesse Social (ZEIS): áreas demarcadas em lei e voltadas à moradia para a população de baixa renda. Não têm limite de altura para construções e permitem novos lotes de 125 m² a 20 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Prédios com apartamentos, sobrados e casas de todos os perfis, em lote único e em condomínio.
Imóveis residenciais não permitidos:
- Nenhum tipo.
Zona Especial de Preservação Ambiental (Zepam): voltadas à preservação de áreas verdes, como remanescentes da Mata Atlântica. Permitem construções de até 10 metros de altura e novos lotes de ao menos 5 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e casas superpostas (”predinhos” com duas unidades), em lote único.
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínio horizontal ou vertical com mais de duas unidades residenciais.
Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE): territórios com incentivo de uso industrial. Permitem construções de até 28 metros. No caso dos lotes, a ZDE-1 (voltada a atividades de menor porte) autoriza lotes de 125 m² a mil m². Já a ZDE-2 (que é o oposto) autoriza terrenos de mil m² a 20 mil m².
Imóveis residenciais permitidos:
- Prédios com apartamentos, sobrados e casas de todos os perfis, em lote único;
- Condomínios de casas e prédios de até 10 mil m² de área construída computável (exceto em ZDE-2, que são áreas majoritariamente voltadas a atividades de produção de grande porte).
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínios de prédios com mais de 10 mil m² de área construída.
Zona Predominantemente Industrial (ZPI): áreas para implantação e manutenção de uso não residencial, principalmente industrial. Permitem construções de até 28 metros de altura e lotes a partir de mil m² (quando em ZPI-1) e de 5 mil m² (quando em ZPI-2), até 20 mil m², exceto em casos de uso industrial específico.
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados, residências horizontais em geral e casas sobrepostas (”predinhos” com duas unidades), em lote único.
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínio horizontal ou vertical com mais de duas unidades residenciais.
Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS): destinadas à conservação da paisagem e atividades compatíveis com a manutenção e recuperação ambiental, como agricultura e turismo. Permitem construções de até 20 metros e lote de ao menos mil m² em área urbana e, na área rural, imóveis até 10 metros e ao menos 20 mil m² de terreno.
Imóveis residenciais permitidos:
- Casas, sobrados e residências horizontais em geral, em lote único;
- Casas superpostas (”predinhos” com duas unidades), exceto em ZPDSr, em área rural.
Imóveis residenciais não permitidos:
- Condomínio horizontal ou vertical com mais de duas unidades residenciais.
A revisão da Lei de Zoneamento vai mudar o tipo e a altura da moradia permitidos em cada zona?
A revisão vai discutir o zoneamento da cidade, com mudanças que poderão ocorrer “quadra a quadra”. A minuta apresentada em agosto indica, por exemplo, critérios para locais serem transformados e até deixarem de ser Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), por exemplo, que autorizam praticamente todos os tipos de moradia.
A proposta de revisão atual permite expandir esses eixos de verticalização, que liberam prédios sem limite de altura. Hoje, essas zonas abrangem áreas a até 600 metros de estação de metrô e trem e a até 300 metros de corredores de ônibus. A nova lei do Plano Diretor autorizou, contudo, que a revisão do zoneamento expanda essas áreas.
O texto em discussão indica que o raio de influência seja ampliado para quadras majoritariamente tocadas por um raio de 700 metros (metrô e trem) e 400 metros (corredor). Com isso, imóveis a uma distância superior também poderão ser transformados em ZEU desde que metade da quadra esteja na área de influência. Porém, o projeto ainda não foi finalizada pela Prefeitura e passará por diversas mudanças.
A proposta prevê também que as vilas reconhecidas pelo Município virem Zona Predominante Residencial (ZPR), que tem maior restrição de atividades não residenciais. Isso valeria para os conjuntos reconhecidos em análise “caso a caso” pela Prefeitura. O Estadão explicou outros parâmetros propostos para vilas neste material especial.
Qual é a proposta atual de revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo?
A revisão da Lei Zoneamento começou a ser discutida ainda na gestão João Doria (então no PSDB) em 2017, com uma primeira minuta apresentada no ano seguinte. Nova versão foi depois veiculada pelo prefeito seguinte, Bruno Covas (PSDB), em 2019. As mudanças propostas foram barradas na Justiça, até a ação ser considerada improcedente em 2022.
Após a decisão judicial favorável, uma terceira versão foi apresentada pela gestão Ricardo Nunes (MDB) em maio. Já um quarto texto foi veiculado pela Prefeitura em agosto, adaptado às mudanças previstas na nova lei do Plano Diretor, dentre outras alterações.
O texto a ser enviado à Câmara será, portanto, a quinta versão da revisão. No Legislativo, o relator, Rodrigo Goulart, poderá apresentar substitutivos para apreciação dos pares, como ocorreu na revisão do Plano Diretor. Ao Estadão, o vereador sinalizou que já discute mudanças, mesmo sem ainda ter recebido o projeto de lei de Nunes.
Se aprovado, o projeto pode ser promulgado na íntegra ou com vetos pelo prefeito. Nunes também pode rechaçar todo o conteúdo, embora não seja usual para uma lei desse porte.
