A recente aprovação do projeto de lei que permite a privatização de cinco vias municipais em São Paulo reforça a questão: esse é um fato inédito na cidade? A resposta é não, mas o contexto tem mudado e, na avaliação de especialistas, ocorre possivelmente em maior volume. O motivo? O ritmo e as características da transformação urbana paulistana nos últimos anos.
Uma matéria publicada há dez anos simboliza essa diferença: em 2015, estudou-se um projeto para liberar a venda de vias, porém em resposta ao fechamento desses locais com portões e cancelas em vizinhanças de casas. Agora, a situação é distinta: voltada especialmente à incorporação das ruas a terrenos próximos, a fim de viabilizar grandes empreendimentos imobiliários, em geral de alto padrão e em área nobre.
Especialistas ouvidos pela reportagem destacam que a junção de vários pequenos lotes para a transformação em um terreno maior é prática comum no mercado imobiliário, principalmente para condomínios de maior porte. Também não é incomum a venda de imóveis públicos a terceiros.
A questão é, nessa análise, o interesse crescente de aplicar esses procedimentos em logradouros públicos. Esse momento em parte está relacionado à transformação da cidade, principalmente nos “eixos de verticalização” mais valorizados, onde há incentivos para construir prédios altos.
Em nota, a gestão Ricardo Nunes (MDB) apontou que a sanção ou veto ao projeto de lei recém-aprovado ocorrerá após análise técnica. “Somente depois dessas etapas e da publicação da lei é que começam as análises de viabilidade técnica e jurídica dos pedidos específicos”, informa.
Também sinalizou que há possibilidade de vetos. “É possível antecipar, entretanto, que as emendas que tratam de ruas usadas como acesso a residências e incluídas no PL sem a concordância dos moradores serão vetadas”, continua.
Professor e urbanista Valter Caldana, coordenador do Laboratório de Projetos e Políticas Públicas da Universidade Mackenzie, aponta para esse novo contexto: “a grande diferença é que a rua vai desaparecer. Ceder, emprestar, interditar, isso existe todo dia. Mas, nesses casos, a palavra-chave é reversibilidade”. “(A travessa dos Jardins) Está sendo tratada como excepcionalidade, mas não é: é a inauguração de uma nova fase“, completa.
Dessa forma, uma antiga travessa de vila se torna um ativo a ser comprado para viabilizar a junção de pequenos imóveis em um terreno maior e único. É o caso da viela dos Jardins com venda autorizada pela Câmara na semana passada — que deve dar lugar a um empreendimento de “altíssimo padrão”, como revelou o Estadão. O valor estimado da alienação é de mais de R$ 16 milhões.
No mesmo projeto de lei, por meio de emenda, os vereadores também autorizaram a privatização de mais vias. Essas vielas ficam na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima e nos distritos Vila Andrade e Santo Amaro, na zona sul, e José Bonifácio, na região leste.
Exemplo semelhante também é o da travessa vendida no ano passado pela Prefeitura, da chamada “Vila Liscio”, nas proximidades do Parque do Ibirapuera. A transação foi de R$ 6,9 milhões, com o posterior remembramento do antigo logradouro público a imóveis vizinhos para a obra de um hospital com “serviços premium”, como mostrou o Estadão.
Nesse contexto, também há questionamentos sobre o valor dessas transações. No geral, faz-se uma pesquisa com base na média do m² naquele entorno, mas parte dos especialistas defende adotar outras bases, podendo considerar o Valor Geral de Venda (VGV) do futuro empreendimento, por exemplo.
Outro ponto é que, no geral, a Prefeitura tem adotado a venda direta quando todos os imóveis vizinhos pertencem ao mesmo proprietário. Isto é, sem leilão. Esse entendimento tem, inclusive, barrado propostas de privatização de vias quando há imóvel de terceiros no entorno, como em caso recentemente no distrito Vila Mariana, como mostrou o Estadão.
Não foi sempre assim, contudo: entre 2015 e 2017, o Município fez audiência pública e licitação para alienar uma viela na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima mesmo com o pedido aberto pelo dono dos imóveis lindeiros, que viria a construir o B32, complexo do “Prédio da Baleia”. Outros casos posteriores também passaram por concorrência.
SP já vendeu ruas antes? Conheça o caso do ‘Prédio da Baleia’ e outros
A reportagem não identificou uma discussão sistemática sobre privatização de ruas paulistanas, embora usos irregulares tenham sido abordados na Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) do IPTU, em 2009. O traçado da cidade tem, contudo, mudado ao longo de décadas: ao comparar mapas antigos com o atual, há antigas vielas, travessas e afins que não existem mais e que estariam, hoje, em áreas de empreendimentos privados.
Esse processo, em parte, está ligado à classificação desses locais, pois parte deles foi criada como “rua particular”. Decretos e mudanças na legislação posteriores alteraram esse entendimento em ao menos em alguns dos casos.
Antes da travessa dos Jardins, o caso de maior repercussão com esse tema foi o da Rua Oswaldo Imperatrice, com acesso pela Rua Leopoldo Couto Magalhães Júnior, na região da Faria Lima, no distrito Itaim Bibi, há cerca de uma década. Essa transação permitiu a construção do complexo do “Prédio da Baleia” nos moldes atuais.
A venda ocorreu em 2017, na gestão João Doria (então no PSDB). O aval foi em 2015, porém, na gestão Fernando Haddad (PT) e era defendido anteriormente, no governo Gilberto Kassab (então no PFL, hoje no PSD).
Primeiramente, a Faria Lima Prime Properties (FLPP) havia requerido a desoficialização da via, em 2007, o que foi negado. Sete anos depois, por sua vez, entrou com outro processo administrativo, dessa vez de alienação.
Segundo noticiado à época, uma associação de moradores chegou a questionar a medida na Justiça, com a alegação de que a venda estava subavaliada. Após o aval da Prefeitura e da Câmara, em 2014, foram realizadas consulta e audiência públicas. A licitação ficou deserta em ao menos duas tentativas até a venda, em 2017, por R$ 8,3 milhões para 589,4 m².
Covas incluiu ruas no Programa Municipal de Desestatização
Mais recentemente, na gestão Bruno Covas (PSDB), em 2020, ao menos quatro vias foram incluídas no Programa Municipal de Desestatização. Pelo menos uma foi vendida no ano seguinte: a Travessa Cusco, com acesso pela Avenida Santo Amaro, nas proximidades do Ibirapuera. A transação foi de R$ 5,5 milhões, a uma incorporadora, por concorrência.
Também em 2020, a Prefeitura vendeu parte da Rua Fernandes de Abreu, no distrito Itaim Bibi, a uma incorporadora. Esse trecho da via era sem saída e dava acesso a um condomínio de alto padrão. O montante pago foi de R$ 1,6 milhão após concorrência pública.
Outro procedimento da mesma época restou deserto, contudo. Trata-se da Travessa Doutor Raymundo Gomes Carneiro, nas proximidades da Avenida Eusébio Matoso, no distrito Pinheiros. Hoje, é contornada pelo estacionamento fechado de um empreendimento corporativo, com histórico de uso irregular da via. O valor estimado em 2018 era de mais de R$ 5 milhões, para 356,1 m².
Anteriormente, em 2017, a gestão Doria fez chamamento público para a venda de “nesgas” e “sobras” de ruas, principalmente remanescentes de obras públicas e desapropriações. Na prática, contudo, apenas um terreno no início da Avenida Rebouças foi privatizado, de acordo com o Município.
Outras alienações de vias ocorreram nas últimas décadas. Em 2014, a Travessa Amador Martin teve a privatização autorizada por lei após aprovação da Câmara, embora a venda tenha ocorrido apenas quatro anos depois, por R$ 2,1 milhões, por meio de pregão.
A via ficava no distrito Água Rasa, no bairro Jardim Anália Franco, na zona leste, com 431,5 m². Originalmente também era acesso a uma vila, à época do pedido já demolidas e pertencentes a um mesmo proprietário. Hoje, há um condomínio com apartamentos de três a quatro dormitórios no local.
Venda direta de ruas e valores: o que dizem especialistas
O urbanista Valter Caldana vê chance de aumento na demanda por compra de vias diante da intensa verticalização na cidade. “Hoje são 10 m (de rua), amanhã são 15 m, depois 150 m, depois 1,5 km”, diz.
Para ele, com esses casos precedentes, novas propostas podem surgir envolvendo vias mais extensas e, até mesmo, quando nem todos os imóveis vizinhos são do mesmo dono. “Daqui a pouco vai poder comprar um quarteirão”, completa.
O professor avalia que esse tipo de situação tende a ser mais frequente ao considerar o porte e outras características de parte dos condomínios. “Mais comum agora porque o volume de dinheiro disponível para grandes empreendimentos imobiliários está enorme e será cada vez maior. Isso se chama poder econômico.”
Nesse contexto, há, ainda, o próprio desenho de São Paulo, com muitas pequenas vielas mesmo em bairros centrais. “São Paulo é uma cidade de urbanização frágil”, diz. “Ao contrário da década de 1970, em que se compravam três lotes, agora se compra a quadra inteira”, compara.
Caldana avalia que a tramitação desses pedidos envolve análises insuficientes e fragilizadas, sem um planejamento protagonizado pelo ente público. “A Prefeitura tem de ter mecanismos sólidos para conversar de igual para igual”, defende. “(A depender) Não sou contra vender trechinho de rua ou de próprios bens públicos a priori, mas precisa entender como e por que está sendo feito", completa.
Nesse aspecto, questiona a própria decisão pela venda direta. “Não tem essa coisa de interessado único: estamos no capitalismo. Posso ser um megaespeculador imobiliário e ver ali uma oportunidade. Compro, ganho o leilão e ponho à venda. E o tal único interessado vai pagar meu preço”, diz.
Professora de Direito na FGV e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), Bianca Tavolari salienta que esse tipo de alienação precisa perfazer uma análise do interesse público. “O Estado é gestor desses bens. Na verdade, a titularidade é de toda a população”, diz.
Ela destaca aspectos que precisam ser avaliados para além da arrecadação. “Pensando na ordem urbanística, na dimensão ambiental, na melhor coordenação e no planejamento de bairros, do trânsito...”, menciona. “Esse processo que acontece agora, na Câmara, não é novo, mas ouso dizer que a gente nunca viu isso nessa escala.”
Nesse contexto, a pesquisadora considera que o debate fica ainda mais prejudicado no caso de emendas apresentadas de última hora, como parte das aprovadas na última semana. “Sem que a gente saiba exatamente como o processo se deu, por que foi escolhido, sem que as pessoas que moram naqueles arredores saibam”, completa.
Coordenador do Núcleo de Habitação, Real Estate e Regulação do Laboratório Arq.Futuro do Insper, José Police Neto defende mudanças na estimativa do preço das ruas, para que considere os futuros resultados do empreendimento. Ele avalia se tratar de um momento importante, visto que casos têm se tornado mais frequentes.
Para ele, o cálculo atual não é justo para o Município, embora concorde com a venda direta. “A questão é equilibrar isso à medida que digo que aquele solo participa também do sucesso que estou permitindo”, argumenta. “Se quer ter lucro nesse negócio, terá de dividi-lo com quem participa do negócio. A terra pública tem de receber parte dessa performance”, completa.
Afinal, a desafetação da via permitirá maiores possibilidades ao empreendimento. Além disso, vai valorizá-lo.
Também subsecretário estadual de Desenvolvimento Urbano, Police Neto é favorável à privatização em certos casos, como em vielas de locais com boa infraestrutura, nas proximidades de metrô. “Se deixou de cumprir a finalidade, o Município tem a obrigação de dar nova finalidade”, diz. “Do ponto de vista do planejamento e desenvolvimento urbano, tem de aproveitar toda área em solo estruturado.”
Um parecer técnico da Procuradoria Geral do Município teve entendimento semelhante ao analisar o caso da Água Rasa, em 2017. “Para apurar, de fato, a projeção da unificação e seus respectivos impactos e benefícios, seria preciso avaliar o lote lindeiro segundo as duas configurações a serem comparadas: a atual e a que resultaria da incorporação da área pública. A diferença entre os valores é que constituiria a projeção econômica dessa incorporação, correspondendo aos impactos e benefícios que dela resultariam”, apontou.
Dessa forma, recomendou-se nova avaliação da via, “apurando o valor do imóvel lindeiro antes e depois de uma hipotética unificação, com o objetivo de definir o resultado econômico que adviria da incorporação do imóvel municipal ao patrimônio privado”, completou.
